2018-05-01

很久没有来，之前写帖子已经淹没在大海里了，不打算再把它从海里捞出来。

2015年的时候，我们除了投资公寓，还投资了一些独立屋实践了我们学到的理论，独立屋相对现金流虽好，但是管理还是比较麻烦一点，因为每个独立屋相隔的距离都不近，每次如果需要到各个独立屋看看，在路上回来上所花的时间都需要超过一个小时甚至到两个小时的时间，如果需要察看四五个独立屋，一天的时间已经用光了。虽然，我有些独立屋已经从出租出去到现在都没有去看过一眼，但是有些还是在这几年的时间里有看过那么两眼。鉴于时间问题，今年年初，我们在这些独立屋有租客搬出的时候，都陆续把这些独立屋再重新修整、装修并且挂上市场出售。

公寓的投资及管理，可以用最少的时间，一次性看过几套、几十套甚至是几百套单元。

我们用了两年多的时间实践过了，公寓和独立屋都做了对比，总结出来，还是公寓投资更适合我们。以后，我们会把所有的资金、时间和精力都花在公寓的投资上，尽量在今年年底或者明年年初把所有的独立屋都出手。

2018-05-02

周一的时候，收到6个独立屋的保险继保通知，还有部分房产的今年的房产税增加的信函，部分因为去年的Harvey飓风而延迟通知。这些通知，我都需要每个房产打大概20分钟的电话来处理继交保险的事情。填写、申请反对增加房产税的表格也要花很长时间。虽然每年只有一次，但是这些都是时间，这也是投资多个独立屋比较让我觉得麻烦的地方之一，投资公寓的话，几十套或者几百套的公寓，同样的事情，只需要做一次。

而且水电服务也一样，如果有租客搬出的时候，每次都需要打电话给水、电、煤气公司开通服务，这些都需要时间成本。而公寓我们设置的是租客搬走的时候这些服务自动转到我们公司的名下，有新租客入住他们打电话过去转到他们的名下即可。

作为以投资为目的的房产，拿到房产后，我们最需要做的就是让它产生收益。

(我们投资的公寓之一）

房产的收益，除去看不见的增值，房产最直接的收益是“正现金流”。

（网络图片）

无论是在中国，还是在美国，做房东，都有同样的烦恼，那就是收不到租金。

（网络图片）


在管理投产房产这几年当中，我们遇到好几起赖租的租客。今天，我们要讲的这个故事，是关于一位美国租客撒泼无赖的故事，这不是在美国当房东当中遇到的个例，也不是惯例，但这种无赖的租客，不会是第一个，也不会是最后一个。

01

北宋理学家周敦颐的《爱莲说》曾说道：“出淤泥而不染，濯清涟而不妖。”

这个世界上，总有那么一些人，洁身自好，高风亮节，即便世态浑浊，也绝不同流合污。

但，毕竟属于少数，甚至极少数。

而中国古言讲到的，近朱者赤，近墨者黑，却比比皆是。

今天我想说的故事，正是印证了这个道理，让我更加明白，物以类聚，人以群分，真的是这样子。

在自己管理的美国公寓里，居然出现了这么一个美国女租客，自从她结交了她的男朋友后，变得游手好闲，胡搅蛮缠，真的让我寒心，可恶之极，简直不言而喻。

执笔写下这个故事，不仅仅是厌恶这个美国租客的流氓行为，更是想告诉你们：人生在世，交友需一再谨慎；若交友不慎，误入歧途，那么面临的，可能不仅仅是一个教训，或自认倒霉这么简单，更严重的，可能将是毁其终身。

02

故事的女主角叫Samantha，1992年9月出生，还不到26周岁。

我们接手这公寓的时候，她还是一位时薪$20的护士，算是持有一份正当、高薪的职业，当时与她一起租公寓的室友Megan，也是一位护士，她们两个是好朋友。

一般购买公寓时，我们会核查每个租客的申请、租约情况，过手后更是会再次查阅每个租客的档案。我查看过她们的交租记录，她们都是在每个月最后一天交下个月的租金，后来得知这是室友Megan小姐强烈要求的，她是必须把租金、吃饭这些最必要的费用先存起来足够支付了才花余钱的人。

2017年，不知道具体什么时候，Megan小姐带了她的男朋友，入住她与Samantha一起合租的公寓，之后，Samanthsa小姐不知道去哪里认识了一个无业游民男朋友，也领进了合租的公寓。

在我名下管理的美国公寓里，双方签订的租约有明确规定：如果租客有客人在公寓居住超过三天，租客的客人必须填写申请表，递交申请费，通过背景调查之后，才能入住我们公寓。

可是，即便我们已经提出口头警告、书面通知，一再要求她们的客人按照程序履行申请，Samanthsa和Megan小姐，却一直没有执行。

更让人匪夷所思的是，他们不但没有递交申请，还变本加厉，叫上了几个2017年12月初曾经被我们驱逐的租客到她们公寓里居住。

这几个租客，曾经因为吸大麻，被我们列入房产租赁的“黑名单”，我们非常担心他们的存在对其他租客造成不利影响。

我们甚至报警，让警察参与查房，对于私闯公寓违反规定的人群，采取当场驱逐的方式，限制这些人进入到我们的房产当中。关于这些人，我们以前也有报警过，他们被限制进入我们的房产的，我在以前的帖子也有写过。

03

2018年1月10日，我们到所在公寓进行例行检查，经过他们的单元时，闻到了从单元里散发出来的大麻味道。

我们当场给他们提出警告，告诉他们，在我们所在的房产范围下，是禁止租客以及客人吸大麻的，若再发现，我们将即刻报警处理。

两个星期之后，我们听说Megan小姐因为受不了Samantha小姐带回的无业游民“男友”而搬到别的公寓了，两个好朋友就此分道扬镳。

再后来，从另外一个租客口中说起Megan，说她还帮Samantha推荐她申请更高时薪的工作。

但是，这个90后的姑娘Samantha，却在应该面试的时候失约，工作之后或者经常迟到，或者在没有提交请假申请的情况下旷工。

2018年1月底还没到，Samantha已经丢失工作。

2018年2月，Samantha没有像以往那样，在上个月的最后一天交下个月的租金，她选择分两次交了2月份的租金和滞纳金。

她仍然与无业游民保持男女关系，并且，依然无视我们的要求，没有按照规定填写入住申请。

其实，我们本来可以按照她违反租约的情况，给她书面通知让她搬出公寓，但是权衡之后，我们没有这么做。

首先她曾明确告诉我她在积极求职，她的专业、证书加上她的工作经验，能让她很快找到工作；其次她和她男朋友除了与她在自己的公寓单元内吸大麻之外，暂时没有做别的对公寓及其他租客不利的事情；再者，退一步讲，我们也想积极维护我们和租客之间的关系，凡事不能做得太绝。

结果，不幸的事情发生了。

04

Samantha小姐在她失业的这段期间，据公寓里她另外一个好朋友说，她和她无业游民男朋友一起关在公寓单元里吸大麻。

这一吸，便没完没了。

因为吸大麻，她的新工作还没坚持多久，被便辞退了，接着又找到了一份新工作。

2018年2月及3月份，她分了三次才交完租金和滞纳金。她已经交了租金及滞纳金，理论上讲我们也没有理由赶她走。

但是2018年3月底，可能她又没有准时上班，又被辞退了。这一次的失业，她变得更无所谓了。

2018年4月5日，她迟迟未交租金，按照法律及合同规定，我们给她发出搬出公寓的通知。按照公寓租约的规定，每个月的3号，租客如果在当天晚上11：59之前未缴纳租金的，都会收到一份类似这样的通知。

但是samantha在收到通知后，却没有马上给我答复，一直等到4月15日我们才收到她的回复，她说会在4月20日缴纳租金。

她回复我的时候，我们已经启动了向法庭提交驱逐的程序了。我告诉她，如果她自动搬走，我不会向法庭提交驱逐令，并且她的租赁记录及信用记录上不会留下不良记录，这对她来说应该是最好的结果了。

结果，她骂我冷酷无情，说她工作都丢了，我还一味催她交租金。紧接着第二天，她发信息到公寓的管理软件上，说她父亲去世了，而公寓的管理者，就是我，一点同情心都没有，居然还向她索要租金，简直太冷酷无情。

我看到信息后，很是愧疚，开始自我反省，自己是不是太不近人情了？

05

她不交租客的那段期间，有将近一个多星期，我没有去公寓。

直到之后的有一天，我去到公寓，见到了同样居住在公寓里Samantha一个好的朋友。

我问她，Samantha的父亲是不是去世了？如果是，我真的很抱歉，因为我是看到她发布的信息才知道的。

可是，令我吃惊的是，她的好朋友说：“不是，我知道你想说什么，她让我说谎告诉你她父亲去世了，这样子可以避免交租金还可以继续在这里居住。”

天呐！我的内心瞬间崩塌，这是个什么样的女人？简直无法想象！

知道真相后，我的心情久久不能平静，我惊讶有些人的内心，居然可以可恶到这种程度，天底下怎么会有这样的女儿呢？为了一点点租金，为了继续死皮赖脸留在公寓，居然撒谎自己父亲去世了来博取别人的同情心。

我能说我感觉到自己的同情心好像是被狗咬了吗？我能说亏她长得那么漂亮，却空有一身皮囊，实则内心丑恶。

这样丑陋的人心，真的不值得我的任何同情。

06



在2018年4月18日，我直接把驱逐申请提交给法庭，第二天法庭接已经有受理号出来，确定了驱逐听审的时间为5月8日。这次是我提交驱逐申请确定听审日期最快的时间，前后不到3个星期，其它的案例基本最快定听审的日期为一个月时间。

到目前为止，她还是赖在公寓里，驱逐的听审是5月8日，听审完后一般需要过一个星期才可以拿到驱逐令，并由警察来执行驱逐他们离开公寓。


警察拿到驱逐执行令后，会提前一天通知房东或房产管理的相关人员，告知第二天执行驱逐的时间。驱逐令执行当天，警察和房东或房产管理相关人员一起到被驱逐的房产中。



一般情况下，警察会让房东或其他人员在房产门外等，由警察进入房产每个角落都检查一遍，确保安全了才会让房东或管理人员进入。警察执行的时间可是带着真枪的，可以从上图的警察腰间看到。

如果租客在警察上门的当天，租客识相自己搬走的话，那作为房东的我真的可以省事很多，房东可以换锁以防租客再次用锁匙进入房产。而如果租客还继续赖着不走，警察也会帮房东把租客的物品搬离房产。当然，这些都是付费得来的。

警察到的当天，被驱逐的租客已经搬走的话，警察会在窗口贴这么一张纸，这张纸同时也是警察前一天打电话给房东告知驱逐令执行的时间，以及警察会在执行的24前把这张通知贴在租客的门口、如果租客还在的话，会亲手交给租客以便他们有足够的时间搬走他们的物品。



但是在美国，通常被驱逐的租客还有一个星期的上诉时间，也就是说，驱逐听审判决当天开始，到第7天，也就是警察去贴黄色驱逐通知的那一天，租客都有权利对些驱逐令进行起诉。

如果在一个星期内租客不上诉的话，那么还好，顶多给她无赖多一个星期；但是有些无赖租客很狡猾，通常会拖到最后一天的时候向法庭申请起诉。

起诉后，按照美国这边的规定，如果租客还是继续赖着不走，房东也不能驱逐他们，只能应对他们的起诉，而且还得花更多钱请专业的律师。

这几年，我已经遇到两宗这种案件了。如果租客起诉的话，房东只能让他们一直居住到法庭开庭听审后一个星期才可以执行驱逐，那样的话，通常快的话，一个月后的事情，但是一般两到三个月之后的都是很平常的事情了。如果租客一直懒关不走，基本上房东只能白让这些无赖租客白住上半年的时间而没有办法做任何事情。

在美国，什么都得讲法律，如果一不小心，可能会被告。所以，我们能做的，也只能拿起法律的武器来对付这些无赖租客。

这个故事里，Samantha本来正常工作按时交租的，后来认识了无业游民男友之后，便走上游手好闲，蛮不讲理的可怕之路，她还居住在公寓里的朋友说：“她以前不是这样子，我刚刚认识她的时候，她真是一个很让人喜欢的姑娘，但不，知道什么原因她变成这样子。”

Megan小姐知道她没有交租金后，还打电话给她们共同的朋友，也就是还依然居住在公寓里的这个朋友，说她可以帮她交租金，但是她们共同的朋友告诉她不能什么事情都为她做，而且她自己有钱的话，是拿来买大麻吸，她觉得可能 是在帮她，可是，可能最后却是在害她，Samantha已经是成人了，她应该为她自己所做的事情负责，别人只能给她建议、但去不能为她的人生做主。在对她所作所为感到厌恶的同时，更为她的交友不慎感到惋惜和唏嘘。

Samantha失业后与她无业游民男朋友的故事还很多，如她在邻居好友发工资的时候向她借钱去买大麻，如她无业游民男朋友纠集了更多的无业游民朋友一起到她的单元里吸大麻被发现报警后，她们不打开门让警察搜查及同一天被报警几次的事件发生了两次，而且警察居然对她毫无办法，他们告诉我：“你一定知道如何合法让他们离开这个公寓。”是的，我知道，只不过我需要等待而已。

她的事件，不但多少让我见证了近朱者赤，近墨者黑这个道理的存在和影响，而且最可恶的是，这么多的报警记录，会让我们的房产蒙受一定的信誉损失，我们的公寓房产好不容易在过户后，慢慢地积累了一定的好名声，就这样被打折了，不爱自己羽翼的人，也不值得让人同情。

目前还不知道最后的结果如何，至少还不知道在5月8日的听审后能不能顺利将她踢出房产，但是我真的想分享这个真实故事给大家，不仅让你们了解美国公寓的管理过程中的一些可能遇到的人和事，更加想让你们明白，交友不慎，一旦失足很可能成千古恨。

可恨之人必定有可恨之处



2018年5月6日 周日

早上不到10：00，我接到一通电话，原来是我们公寓所管辖的警局打来的，问道：“我想调查公寓里一个租客叫Kevin XXX。”根据我的记忆，我们公寓根本没有一个叫Kevin的租客，我上了公寓的管理系统检验一次之后，告诉警察公寓里并没有此租客。警察说：“我接到一位女士报警，称在你们公寓里有一位叫Kevin XXX的租客性骚扰她。她声称他住在40号单元的公寓里。”

40号单元不就是我们正在驱逐的无赖租客Samantha吗？难道是她没有登记的无业游民男朋友？我只告诉警察我们没有这个租客。

约10：30，警察又打来电话，说他们已经到我们公寓了，需要进入40号单元进去调查，于是我让Zach同学从家里过去公寓里看看什么情况。

后来据Zach同学说，原来那位女士和什么叫Kevin的，都是Samantha和她男朋友带回来过夜的，但是，不知道什么原因，那位女士又报警说男的性骚扰她，真是莫名其妙。真是不明白她为什么越来越多交这些狐朋狗友，还以为荣。

她告诉她的朋友，她的朋友后来告诉我说：“她求我来和你说情，希望可以住到5月底，她说每个人都会经历制造麻烦的阶段，所以，她现在自己现在经历这段时期，但是，她没有地方可以搬去，她想你给她宽限到5月底才让她搬走。”

我只能无语，但是，告诉她的朋友：“她交了房租了吗？”

这个Samantha已经把我们的公寓搞得乌烟瘴气，我真是一刻都不能容她多呆在我们的房产里，但是，我又无法可施。

2018年5月8日

今天是驱逐这个无赖租客的听审时间，听审时间为9:00。早上8：12分，Samantha打电话给我：“今天是听审时间，我把法庭给我的通知丢了，你可以把法庭的地址及听审的时间告诉我吗？”

我回复：“不好意思，我不知道。”

她：“你丈夫去法庭吗？你可以告诉我他的电话吗？”

我：“不好意思，他的电话无可棒告。我们已经请律师给你通知了，这些信息你自己找吧。”

她：“可是，我已经弄丢了，我不知道去哪里找。”

我：“那不是我的事，我们付费请了律师给的通知，请你也去付费请律师查资料。谢谢。”

挂了电话后，我真是很想骂她，感觉她认为我们什么都有义务为她免费提供任何东西一样，而且还是说得理所当然，理直气壮地觉得你必须告诉她，让她得到她认为她应该得到的东西。天下没有免费的午餐，请你去劳动付出你应该付的再说吧。

但是，想想，她真的不值得我骂，这种人，我们按照法律程序来让她得到她应该得到的教训吧。我又不是她的父母，我不需要给她任何仁慈。

上面的图片是我今天早上收到的最新更新信息，驱逐已经有结果了，现在已经是在possession 进行时，希望她不要再给我搞出别的名堂出来。

@szhnpgc 2018-05-10 17:00:25
结合楼主的分享和其它的一些了解
在美国投资房子居住面积在2000尺左右的 3B 2.5B的9分以上的独立屋比较好租，价格也不容易跌，也可以通过信用调查选择一些比较靠谱的家庭租户，比较省心，但缺点是租售比和回报率偏低。
大型公寓楼的投资，一般是交通方便，近公共交通，单位面积较小，每套的租金绝对值不高，但租售比及回报率均高出独立屋很多。但是管理也是问题，因为单位多，有时候考虑空置率所以在租客甄选上降......
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回复会比较多，所以，不直接在写的评论了。

独立屋一般1800-3000这个范围大小的受众群体会比较多，而且根据不同的城市、位置以及租金高低，都会很好出租，学分高低也不一定是一个选择标准，因为在美国，租赁方有很多并不一定有孩子，需要有好学区，当然安全的区可以更快地出租出去。

公寓的位置，也不一定都是交通方便的，在美国公寓有分A级公寓、B级公寓、C级公寓及D级公寓，A和B级很多时候位置并不是很方便，而且可能是离主要的交通工具都比较远的，但是这些的租金相对要高很多，所以，基本上大家都会有自己的交通工具。而C和D级公寓大部分的位置是在相对交通便利的位置。这是给收入相对低一些的蓝领提供的居住房产，并不是人人都有自己的交通工具。

有些A级公寓的租金还比同区的独立屋要高，因为这些公寓提供了更多便利的设施，如泳池、健身房，这些并不是所有的独立屋或者独立屋所在的小区都有提供的，租客需要另外交费才可以享受到的设施。当然，还有不需要租客自己打理前后院。

是的，管理是一个很重要的原因来对待分独立屋及公寓的原因之一。原因我之前都有写过了。关于因为空置率高而降低租客要求的，也看管理人及房产主人决定，因为其实房产的收益，并不完全是看入住率，还要看实际收到多少的租金而言的。但我经历过的，基本上都是卖家在出售房产的时候，为了让卖价更高一些，他们会不管租客的信用如何，也不管能不能收到租金，只管在最短时间内让公寓的入住率提高到一定程度的时候，才会随便把一些租客放进去，这很正常，当然下一个房产的主人就得花时间把这些毒瘤割掉，需要花一定的时间。

REITs有很多，回报也看不同公司的实际经营情况，肯定有不错回报的公司。

2018年5月14日

离明天的警察过来驱逐他们还有24小时的时间，据公寓的管理人员告诉我，她每天都说："我明天就会搬走了，我不会再呆在这里了。”

但是事实上今天我过来看看其中一个单元在装修的情况的时候，她还在公寓里，完全没有搬走的意思。明天再继续看看，是不是要警察来了她才搬走。

2018年5月15日

昨天下午住在我们公寓一个狱警到办公室说他在被驱逐40单元的租客门口及窗口之间找到一袋东西，他觉得是drug。他和办公室工作人员马上打电话给警察，警察即刻过来拿去销毁，但是警察说没有证据没有办法抓人，我真是很怀疑是40号单元租客及她无业游民男友的。可惜，真是很希望她被抓了，这样的害群之马，可能对她还是好事。幸好没有被小朋友看到，否则后果不堪设想。

后来他们打电话过来告诉我，说警察听到之后很快过来了。并且给了一个报告号码。有什么问题可以让我打电话过去咨询。

这也太恐怖了，不知道是什么drug。

希望这个无赖租客赶紧搬走，今天是她的最后一天，不知道她会不会完全搬走。否则真是麻烦。我们好不容易积累起来的信用，就这样子让她一点点的毁掉。

幸好我们又有一些新的信用很高的租客搬进来了，我们这个月和上个月搬进来的几个租客，他们的信用分数都是720左右的，而且这几个的收入真是不错，有一个IT人员，他的收入是差不多10万，另外对夫妻，他自己在家里家教孩子，加一份兼职，他的太太的收入是年大概18万。

只要我们慢慢换掉那些之前遗留下来的不良租客，我们的公寓会变得越来越好。

2018年5月21日



上周五拿到贷款公司给我们新的260套公寓贷款的预批准证明，可以贷款$1100万，首付20%，贷款80%，自己再出多一些装修费用，总共需要自己出的资金约$400万。

30年贷款期限，可以选择10年或者12年锁定利率，利率相差不多，10年锁定利率的是4.97%每年，而选择12年锁定利率的利率是5.01%，可以说基本没有差别了，而且两都还可以最开始2-4年选择只付利息，不要还本金的贷款方式。我们应该会选择锁定利率12年的。去年以来贷款利率不停上调，这个时候可以拿到5%左右贷款利率还是不错的啦，知足了！

贷款$1100万，不知道到时签字的时候会不会手发抖？以前签贷款的时候，只有几百万最多，那时还没有手软。

美国我了解的关于商业房产的贷款额度的多少，与贷款申请人的以下几个方面有关系：

1. 经验：这个可以说是最重要的一点了，你没有相差经营的经验，你想申请一项此类经营范围的贷款，相对来说不容易。或者之前有投资失败或者是经营抢购的话，这些经验也分给贷款增加负的分数。

2. 房产：房产本身的自身条件也是最重要的因素之一。房产本身条件不好，经营条件、地理位置条件、入住率不好，能贷款的金额会越低。

3.贷款申请人本身的条件：其实这个可以说和第一个条件也有关系，但是，还需要贷款申请人本身的净资产、加上与所申请贷款金额所需要的一定比例的资金（现金）的保证金及流动资金。

2018年5月22日

上周面试了一个新的员工，一个还在家里上网络课程的退休有伤军人，年纪也不大，不到40岁，他说他想找点点兼职，因为每天都在上课，找点兼职没有那么无聊。

于是我们聊了很久，感觉这个人很实在，所以，打算用他，我问他的时薪要求。他答：“$9.00/小时可以吗？如果你觉得太高，也没有问题，我不需要那么多，我只是为了找兼职而已。我不需要那么多钱，我有伤残军补贴，上学也是政府给钱。”

哇，感觉太便宜了。我告诉他我会给他$10.00/小时试试兼职，如果大家合作很愉快，也许我们可以按照质量加些工资。

周末他就开始上班，做公寓维修的工作，原来我的全职维修工也还在工作，只是我们要再继续购买新的公寓小区，所以，我需要先培养好接班人，我需要把全职的维修工到时候调到新公寓那边上班。所以，我们需要找多一个人来接这边公寓的工作。

周六的时候我采购完装修材料过来公寓的时候，看到他工作很认真，完成的工作也很不错。

今天早上6点多，他打电话告诉我，公寓一个楼上的单元小孩子把坐厕储水箱的把手弄坏了，顺便把里面一个开关给弄坏了，但是大家都不知道，可能一整夜都在流水，把楼下单元的洗手间、厅里都淹了，楼下单元早上6点多报告了给他，他马上赶到公寓维修了。

这样子的工作态度我是很满意的，知道什么是紧急情况，也知道这种问题需要马上解决。如果这样子一直下去的话，我们可以请他当全职的员工的。

2018年5月26日

前两天公寓的Leasing Agent打电话给我，说收到一份申请，这个申请者在去年12月份有一个驱逐记录，但是她现在还是住在这个公寓里，她目前居住的公寓里已经居住了三年。

她的信用记录也不太高，但是，她是一个单身妈妈，她自己打三份工，养三个孩子，她去年因为丢了一份工作，所以，迟交租金，但是那个公寓已经申请了驱逐她，后来她在被驱逐后房东同意她继续交租金，就可以继续居住。但是她的租约已经到期了，因为房东完全没有讲情面驱逐她，所以，她打算重新找新的公寓。Leasing Agent想让我来决定要不要租给这样的申请者。

其实我很多情况下会看是什么原因被驱逐，如果有些情况可以接受的话，我们要求交更高一点的押金，也会租给他们。如果是不交租金而被驱逐的话，并且继续拖欠的无赖租客，我们肯定是不会租给他们的。

但是当我听到是三个孩子的单身妈妈的时候，我还是考虑了又考虑，而且还打三份工，她告诉我们的Leasing Agent，她为了不申请政府的救济和政府提供的廉价租房而且打三份工自食其力。我还是觉得这样子的人应该不会太坏的。

于是我让Leasing Agent回复她，如果她同意交一个半月的押金，我们可以租给她，因为她的收入还算可以，也是在我们要求的租金和收入比的范围，还要更好一些。因为不知道我们签了这个租约是不是一个比较大的风险。然后Leasing Agent和她沟通了之后，她同意。

不过，也有可能我做了一个错误的决定。因为我之前已经有过两次这种心软的经历。有一次是一个租客他们的孩子和我家的一个孩子差不多大，丈夫是建筑工人，那段时间因为天气不好而少了很多工时，我都免去他们的滞纳金几次，但是，他们倒是最后都有交租金。另外一个是一个带着俩孩子的单身父亲，合约到期几个月前有几交他们迟交租金，我也给他们免去了滞纳金，但是，最后一个月只交了一半的租金，就不再交了，每次我们打电话他都说迟几天再交，结果下个月依然没有交，最后我们花了差不多两个月多月才把他们给合法驱逐。第三次的经验也和第二个差不多，但是，合约还没有到期他们搬走了，也没有和我们说。后来过了最迟交租的时候打电话找不到人，去房子看了才知道人去楼空。

驱逐判决书


2018年5月26日 没有狗血，只有更狗血

40号单元的驱逐结果之前因为太忙，迟迟没有及时更新状态。

5月16日，我们拿到了驱逐的判决书。其实她应该是在5月15日就必须被强迫搬走的，但是，她在警察和我一起去敲门的时候扮可怜，说她已经在搬东西了，但是太多东西，根本不可能那天完全搬完，她向警察保证她在第二天会全部搬走。无赖的人果然无其不用。公寓工作人员答应给她多一天的时间。

到了5月17号早上，公寓的工作人员收到她的信息（在公寓管理系统上，我也可以查看到。），说她把锁匙交给公寓其中的租客了，她的东西不要了，公寓想如何处罚就如何处罚吧。

当我们的人去看看公寓单元被她毁坏成什么样子的时候，他们看到了这样子的单元：






听说一开门进去就是很浓的大麻味道，而且奇臭无比，原来她在厨房堆满了不知道几天的食品，都发臭了。想想都恶心。


看样子，她有很多东西没有搬走。我们需要找人来清理这些垃圾，又是一笔额外的费用。


好的，狗血的是，据报告，当天晚上，这个脑筋不知道变成这样子的女人，大半夜打电话到公寓，没有人接电话，于是留言说要马上给回她锁匙，她有一份重要的东西忘记拿了。需要马上回去拿，第二天办公室的人处理留言的时候听到了，而且有租客跑到办公室说他在午夜回来时看到原来40号单元租客和她男朋友从公寓后面爬进去，而且还爬窗户进到40号单元里。当时他以为是因为他们忘记拿锁匙了。办公室人员报案了，可惜警察来了说他们已经走了，完全没有办法。真是让人生气呢。我们只能报警要求她及她男朋友不可以出现在我们的公寓里，否则我们可以随时报警。

后来又有租客几次看到他们半夜或者凌晨在公寓后面，想爬窗户进去，但是我们的工作人员在第一次发生情况的时候，已经从里面的窗户加多了些锁了，第一次他们能够进去应该是他们把窗户的锁弄坏了，但是工作人员不知道没有换。

后来找到了清洁公寓的人来清洁搬东西的时候，据说还找到了几包之前在他们门口发现的水晶状的东西，可惜，清洁公寓的人不懂，后来才告诉我们的工作人员，他们自行把它们丢在公寓的大垃圾箱了。我和公寓办公室的人交待了，以后需要交待清洁公寓的人，这样的情况，看到了拍照，并且不要碰，需要立即报警，让警察处理。其实当时如果报警的话，应该对我们更有好处，因为之前那么多次报警，对这个无赖租客一点办法都没有，警察也每次都说没有证据，其实如果当时报警，应该多多少少可以在她的记录留下一些不良的记录吧？

但是，总之，总算是把这个无良租客驱逐了。

2018年5月28日 房产管理真的很重要

前天早上，因受人之托，开车去察看了一个他们投资的公寓，176套，在San Antonio，这个房产的所有者不在德州，也就是说他们是外州的投资者，15个月前买的房产，刚刚开始接手后，他们用了一个Dallas的房产管理公司，这家管理公司在San Antonio没有任何别的房产管理，也就是说只有这么一个。房产过户时，公寓的入住率为86%，这家管理公司用了一年的时候，公寓的入住率一直在60-65%，但是没有办法提上去。

目前他们用的这个管理公司依然是Dallas的，离这里5个多小时的车程，他们在San Antonio附近也只有这么一个房产，另外一个离这里最近的是一个半小时之外的San Marcos的另外一个公寓。这家管理公司接过来后，入住率更惨，基本上维持在58-60%的幅度。

我们到这个公寓小区的时候，办公室根本没有人，门口写着工作时间是预约，我们上了它的网站查了，也网站上也写着Office Hours: Monday to Friday, appointment only.这么大的公寓，居然是预约才会有人。而且在主要的几个公寓广告网站上，他们也完全没有广告，所有网站都写着not available,这样子是入住率100%才有的，或者是他们没有付费做广告。关键是他们的入住率现在不足60，差不多都是58%的样子。

我们帮他分析了一下，广告都没有做、主流招租的网站完全没有，没有办公室人员、没有人开发市场。公寓所处的位置周围都是商业区，很多地方是步行的距离可以到达，这样的位置，和它所定位的居住条件很符合，如果处理、广告做得好，其实可以有很高的入住率。投资者现在都很心急，想叫我们接手管理这个房产的公寓，可是我不是很想，这样我不是多一些事情做了？

这个公寓所处的周围都是墨西哥语系的人群，可是，我们看过这个公寓之前的外部颜色，比目前这个还好一些，更符合墨西哥人群的审美颜色，但是，他们过手后，他们改成这样子的颜色，完全不可能吸引这个群体的租客：



办公室位置是在所有建筑群的中间，不显眼，而且，重点是标示也不明确，让人不容易找到办公室，可是，没有人在办公室是一个最不应该有的事情，因为根据我的经验很多时候，很多租客决定签租约的时候，其实是很多路过找公寓的这些人，网上的广告有一定的效果，但是相对于实地去察看寻找出租房产的人，还是要少很多。

另外，公寓所处的位置不是在最主要的交通干道上可以很容易被看到，它是在很多一般的独立屋中间，更加让它不那么显眼，虽然离主要干道只有几栋房子的距离，可是，这种情况，一般的人做法肯定在路边花点钱做做广告，但是，它没有，这可能也是它的入住率一直没有办法提高的原因。

但是，听说他们过手后花了$70万装修，我看不出这个房产用了70万装修的了，不知道内部的装修如何，总之，很多一言难尽的地方。而且，公寓前后两个门出入，一边的门用了他们购买后改的新名字，另一个门居然还是原来公寓的旧名字，简直是不想评价。而且网上对这个公寓的评价真是不可以更差了。

2018年5月30日

刚刚接手这个公寓是大概6个月前，那时的入住率看起来还不错，接近90%，但是好多个没有交租金，有两个单元已经搬走了之前的卖家都不知道。我们接手后又被我驱逐2个吸大麻的租客，两个不交租金的租客，入住率下跌到80%以下，当时我压力很大的。

把不良租客及不交租金的无赖租客都赶走之后，慢慢招入质量更好的租客，入住率也慢慢增加，到4月、5月已经没有可以出租的，有的也只是一个在装修，那时也有烦恼，因为没有可以多一些单元出租。

我们月租金收入比刚刚过手时提高了10%，整体月收入比原来的卖家高20%不止。

所以，上周六去帮人看的公寓，入住率能越来越低，肯定是有很多方面的问题的。目前在看看各种财务报表，也许这是一个值得低价收购的房产呢？

2017年12月31日入住率 88%


2018年1月31日入住率 79%


2018年2月28日入住率 86%


2018年3月31日入住率 90%


2018年4月30日入住率 95%


2018年5月30晶入住率 97%

2018年5月30日

今天拿到了176套入住率在60%左右的公寓的经营报表，看到这个报表的时候，实在是没有兴趣接手，目前差不多是60%的入住率，但是，租金能收到的差不多只有50%，还有剩下的50%要很好运气才可以收到，应该说这个公寓目前为止的租客质量很差。

15个月前他们购买的价格是平均4万来美金一套，70万美金装修，平均差不多是4000美金一套，那么这个平均成本应该是4.5万美金一套了。他们觉得他们可以以这个价格出售，感觉完全不可能。

如果是50-70%的价格拿下的话，再投入一定的装修，加上把绝大部分的租客重新换一次血，然后再5.5万美金到6万美金一套出售的话，可能有一定的吸引力。但是，如果这样价格出售的话，卖家肯定需要再拿出很多的现金才可以过户，因为他们有银行贷款。

如果这个房产的经营情况再这样子继续下去，很可能这个房产需要被银行拍卖，因为它的收入根本没有办法还贷款。