上海房子那点事儿

楼主：千叶多余时间：2021-10-03 19:05:10

一楼供审核

楼主：千叶多余时间：2021-10-03 19:07:02

关于上海房子那点事儿，我感觉，很多人并不了解实际情况。
或者说，有很多以讹传讹的内容。
上海房子最准确的统计数据，肯定掌握在政府手里。
但是很多数据政府并没有公布，
所以只能根据其他数据进行分析。

仅供参考

楼主：千叶多余时间：2021-10-03 19:13:25

基本数据，方便起见，粗略取整。
上海常住人口：2500万
户籍人口：1500万
非户籍人口：1000万
户均人口：按2.5算

户籍家庭数：600万
非户籍家庭数：350万
集体户籍人口：250万，“有点出乎我的认知，怎么会有这么多集体户籍人口”

楼主：千叶多余时间：2021-10-03 19:25:10

上海商品房总数：800万套
其他各类非商品房套数：200万套
合计：1000万套

按照总人口和总家庭户数，上海不缺房子。
或者说，按户均来算，上海不缺房子。
当然，实际到每个家庭，肯定有人没房子。

但我觉得有些数据被夸大了，最典型的是，
说上海人家家都有好几套房子，
这显然不符合实际情况，也不符合常识。

前面说了，上海户籍家庭总数是600万个，
如果家家都有2套房子，全上海房子都不够分的，更不用说有3套以上房子了。
上海的房子都让上海人拿走了？
上海非户籍家庭都没房子？
这显然不符合事实和常识。

楼主：千叶多余时间：2021-10-03 19:37:38

那么，上海户籍家庭到底有多少套房子呢？
没有官方数据，只有非正式数据，仅供参考。
一套房家庭：70%，420万套
二套房家庭：20%，240万套
三套房家庭：10%，180万套
以上合计840万套，这个数据里，既有商品房，也有非商品房。
所以，没有超过800万套商品房总量。

假设前面说的200万套各类非商品房，都算上海户籍家庭所有，
840-200=640套，800-640=160套。

上海800万套商品房当中，
上海1500万户籍人口，占640万套。
上海1000万非户籍人口，占160万套。

假设按照户均2.5人计算，
上海1000万非户籍人口中，
400万有房子，600万没房子。

我感觉，上面这些数据，是符合常识和实际情况的。

楼主：千叶多余时间：2021-10-03 19:52:22

上面说到，600万非上海户籍常住人口没房子，那肯定需要租房。
按照3人住一套房，需要200万套房子。
再按照上面说的，上海有多套房子的家庭，可出租房屋套数，有180万套。
两者算基本吻合。

楼主：千叶多余时间：2021-10-03 20:21:17

上面分析了上海家庭有多少套房子，
我相信，北京也差不多。
所以，北京土著家家都有好几套房子的传闻，我觉得不靠谱。

上海的房子到底值多少钱？
我们先按照每平米7万3来计算。为何用7万3这个数据，下面会提到。
假设3口之家住100平米，总价730万。

问题一：上海人房子怎么来的？
1，早些年买的，比如50万，100万，或者200万，涨到730万的。
2，拆迁得来的。
3，原来有套小房子，卖了换成现在730万的房子。

问题三：现在有没有上海人能够白手起家，买730万的房子？
极少数。

问题四：有多少上海人有能力买730万的房子？、
上海不缺有钱人。问题是，他们都被限购了。

所以，政府的限购政策还是起作用的。
如果没有限购，很多富人会囤积房子，穷人更买不起房子了。

楼主：千叶多余时间：2021-10-03 20:51:01

前面说了，上海70%的家庭只有一套房，是妥妥的刚需自住房。
730万对于大多数家庭来讲，只是个数字。
在特殊情况下，这个数字可以转化成一大笔现金。
不过，那真的属于特殊情况才会干的事。

说法一：很多上海土著，房子很值钱，日子过得苦巴巴。
是事实，确实有一部分。

说法二：把房子卖了，拿几百万现金吃利息，租房加改善生活，足够了。
有一定道理。
可我真没见有谁这么做过，除非遇到难事了，不得不卖房。
传统观念很难改变，房子越多越好，只能买进不能卖出。
即便卖出，也是为了买一套更大更好的回来。
可能00后长大后想法会不一样。

楼主：千叶多余时间：2021-10-04 08:39:49

接下来说每平米7万3的事情，这个数据是有依据的，和征收房产税有关系。
说起普征房产税，这几年各种传闻和谣言没断过，就是没见到准话。
传闻和谣言的事情，大家听听也就算了。
上海和重庆，征收房产税试点十年。
来看看上海目前房产税是怎么征收的，那比传闻靠谱。

楼主：千叶多余时间：2021-10-04 14:07:18

介绍一下上海房产税的征收规则。
以家庭为单位，分上海户籍和非上海户籍。

上海户籍
1，首套房免征，面积不论。
这就是为什么，富人热衷于购买市区大平层的原因。

2，二套房征税，免征面积人均60平米。
以三口之家为例，免征面积为180平米，超过征税。、

3，假设一户三口之家家，两套房，总面积200平米，单价10万，总价2000万，看一下需要缴纳多少房产税。
免税180，多出20，单价10万，征税总价200万。
先打7折，140万，这是征税基准额。
税率分两种，以单价73000为界，
高于73000，税率：0.6
低于73000，税率：0.4
140万x0.6=8400
这户人家今年需缴纳房产税8400元。
是不是没有想象中那么恐怖。

73000这个数字，是政府测算出来的，如何测算不清楚。

楼主：千叶多余时间：2021-10-04 14:12:53

假设全国普征房产税，规则和上海一样，我们可以得到以下结论。

1，大多数家庭无需缴纳房产税。
2，少数家庭需要缴纳房产税，但纳税额在几千块左右，不会构成很大负担。
3，对于拥有多套房的家庭，税收负担会大一些，这也合理，谁让你囤积了这么多套房子。

楼主：千叶多余时间：2021-10-04 14:25:17

非上海户籍
首套房开征，无免税面积，但有其他免税措施。
1，符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。
2，持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税；
3，持有本市居住证但不满3年的购房人，其上述住房先按本暂行办法规定计算征收房产税，待持有本市居住证满3年并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。
4，其他需要减税或免税的住房，由市政府决定。

楼主：千叶多余时间：2021-10-04 14:45:20

网上有很多恐吓性传闻，最典型的如下：、
全国普征房产税，无免税面积，交不起房产税就收房子拍卖抵税，流落街头。
这是典型的流氓无产者思维。

让我们来算一笔账。
假设小城市，房子总价100万，无免征面积。
100打七折=70万。
70万X0.6=4200元。
每年交4200元房产税，怎么就会导致流落街头了？

假设上海，房子总价1000万，无免征，每年交税42000万。
这确实是一笔不小的负担。

但是别忘了，房产税是典型的地方税。
征税方式由地方政府，根据自身不同情况，分别制定不同的政策，这是中央政府早就明确的大原则。
地方政府会考虑自身的各种因素，不会出台这么激进的房产税征收政策。

结论：
只要是以自住为主的家庭，根本不需要担心什么。
如果一户家庭囤积多套房子，未来确实有些风险。
换句话说，自住刚需房，什么时候买都是正确的。
如果是出于投资目的，眼下不是好时机，政策风险还是比较大的。

楼主：千叶多余时间：2021-10-04 16:57:36

香港房价逆天，北京上海都只能甘拜下风。
香港房价为何会这么逆天？
转载一篇文章。

楼主：千叶多余时间：2021-10-04 16:59:36

最后一句：

大陆在公屋计划的基础上，加入了限购，限贷，可以说是吸取了历史的教训。
限购，限贷，本质上是防止：
“因为贪婪或者愚昧，高位买入房产，亏损了把一切原因都推给政府。”

天涯脱水

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