一楼审核

随着房价的日益高涨，通过按揭贷款购买期房成为大多数购房人的首选购房方式。购房人在售楼部购买商品房时，一般至少会签订如下两份合同：
与开放商签订的房屋买卖合同和与银行签订的担保贷款合同。
但在2021年，因各大房企楼盘纷纷停工暴雷的新闻，诸多购房人第一次深切感受到了购买期房的风险，面临房子交房遥遥无期、按揭贷款却不得不还的尴尬局面，甚至深陷债务泥潭。

期房烂尾时，购房人当然有权请求解除购房合同，要求开发商退还支付的首付款，但是作为与银行签订按揭贷款合同的相对一方，购房人能否主张解除担保贷款合同呢？
针对该问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》给出了明确的答案：

因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

此外，最高院在上述司法解释中也明确规定了商品房担保贷款合同被解除的，出卖人(即开发商)应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

但是上述法条并未明确规定开发商无法向银行返还购房贷款时，银行是否有权向购房人主张偿还该贷款。在审判实务中，当银行因开发商无法返还而诉请购房人偿还购房贷款时，各地法院的审判观点也并不一致，既有支持，也有驳回该诉请的情形。那么最高人民法院如何看待该问题呢，(2019)最高法民再245号判决书给出了比较明确的观点：

案情简介

1、2015年8月12日，王某与甲公司签订《商品房预售合同》，购买某小区商业用房；
同月14日，王某与乙银行、甲公司共同签订《借款合同》和《房地产抵押合同》。
2、后因甲公司无法按约交房，王某提起诉讼，主张解除涉案《商品房买卖合同》、《借款合同》和《房地产抵押合同》。该案判决最终支持了王某的诉请。
3、此后，乙银行提起诉讼，请求判令王某偿还贷款本金及利息。
一审法院西宁市中级人民法院驳回了该诉请，
二审法院青海省高级人民法院支持了该诉请。
王某不服，向最高人民法院申请再审。
最高人民法院最终撤销二审判决，维持了一审判决。

裁判观点

最高法民再245号：
1、“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”
该条款系格式条款，明显不合理地加重了购房人的责任，因此该条款无效，对购房人不具有约束力。
2、购房人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。
若按合同约定的权利义务关系处理，则在购房人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。

抄袭完毕，有空再点评。

把这个帖子顶上来。

多事之秋，类似事情开始浮出水面。
并且，我觉得还不是个案，会越来越多。
虽然中国不是判例制，这个案例还是有参考价值。

这个案例还没点评过，开始灌水。

停止还贷分两步走。
第一步，和开发商解除商品房买卖合同，原因是开发商违约。
第二步，和银行解除商品房抵押贷款合同。

前一阵是400亿存款，这次是400亿购房款，
一个个雷开始爆了。

中国经济一直存在很多问题，以前的思路是：在发展中解决问题。
意思是说，很多问题，在发展中自然就能得到解决。
中国用这种思路解决了很多问题。

这么做有个前提，经济要持续高速增长，增长能掩盖很多问题。
一旦增长放缓，甚至不增长，问题藏不住了，雷就开始爆。

和案例不同的地方，这些购房者，本意不想和开发商解除合同。
停贷是手段，不是目的。
而是希望借助这种手段，逼政府出面解决问题。
把房子继续造下去，完工，交房，入住。

购房者花了大笔钱，背了大笔债务，结果，
房子泡汤了，贷款还得月月还，
心中这股怒火，可想而知。

和400亿存款一样，分析一下当中的一些细节问题。

一，第三方账户。
购房者支付的购房款，以及银行给的贷款，并不是直接进入开放商账户，
而是进入第三方账户，由银行负责监管，专款专用，按照工程进度拨付给开发商。
这个制度理论上很完美，不会出现烂尾楼。
但是，再完美的制度都是靠人来执行的，人要是出了问题，啥制度都不管用。

实际情况是，开发商，银行，政府，三方之间利益纠葛太深，
导致第三方账户监管形同虚设，账户资金被挪用，不是个案，而是普遍现象。

购房者提出，银行和政府监管机构，对此要承担责任，我认为是合理的。

二，预售制度。
这次停贷的事情，预售制度遭到万炮齐轰。
似乎取消预售制度，就不会有这点烂事。
但是，预售制度背后是土地财政。
取消预售制度很容易，政府一道命令就行了。
但解决地方政府土地财政的困境，就不那么容易了。
可以这么说，很多城市，一旦没了土地财政，那是立马就揭不开锅了。

三，房产税。
没了卖地收入，地方政府财政缺口怎么办？
可能的开源办法一个个捋过来，也只有房产税是长远方案。
但是，房产税的雷声响了足足10年，也没见到几滴雨，为何？

卖地收入是增量收入，各方都有利益，谁的蛋糕也没动。
房产税如果实施，那是实实在在的动了大多数人的蛋糕。
征收范围小，税额低，起不了作用。
征收范围大，税额高，虽然可以解决地方财政问题，
但是可能带来的负作用，不缺心眼的人都能预判到。

继续灌水，抄袭。
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因预售资金监管问题，郑州银行与当地房管部门公开怼起来了。

据微信公众号“财联社CC地产”7月19日报道，近日一段视频在网络广为流传，这段视频显示，就郑州市康桥玖玺园项目停工问题，该项目业主代表与预售资金监管银行郑州银行方面沟通时，业主代表质疑项目巨额监管资金被挪用，导致项目陷入停滞。

郑州银行一位人士在视频中称，作为监管银行，该行资金拨付获得郑州市房管局相关部门批准批示，这表明监管银行是“听招呼干活”，并称“如果他们不让拨、我们是拨不了的”。

对于郑州银行方面所说“听招呼干活”，郑州市住房保障和房地产管理局宣传与政策研究处一位工作人员对财联社记者表示，预售资金监管有相应规则，银行这种说法与事实不符。

“监管规则及流程细节并非一两句话可以讲清，具体情况还需要向对应业务部门进一步了解。”上述工作人员告诉记者。

另有媒体报道，郑州市房管局已将情况上报有关部门，并将追究银行责任。

上海杜跃平律师事务所主任律师杜跃平认为，从上述事件已公开信息来看，房管局为预售资金的主导方；银行是依照房管局批文来拨付款项，为执行方。

“如银行手中确有房管局相关批文，房管局方面或为主要责任方；如银行未按照相关规定和流程展开账户管理，违规向开发商放款，则银行为主要责任方。谁应对此事负责，应视证据情况，依据相关法律法规做出判定。”杜跃平表示。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示，商品房预售资金究竟如何展开监管，外界并不清楚其中细节；预售资金监管不到位的原因，每个项目情况也不尽相同。

“郑州康桥玖玺园项目预售资金被挪用究竟是谁的责任，目前的信息不足，还很难做出准确判定。但可以明确的是，现在停工、烂尾的项目，有相当一部分存在预售资金流向不清晰、资金监管不到位的问题，导致购房款不能用于工程建设。”严跃进补充道。

值得关注的是，最高人民法院今年1月明确，住房和城乡建设主管部门、商业银行等相关单位工作人员在预售资金监管账户项目监管、划拨过程中，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法追究法律责任。

而郑州银行与当地房管局“互怼”引发广泛关注，另一背景是当地有不少停工项目。

据易居研究院统计，从2022年烂尾楼分布情况来看，归属于河南、湖南和湖北等省份的数量较多，河南省内，郑州楼盘数量尤其多。

位于郑州市金水区一个名为瀚海思念城的楼盘，或可成为观察预售监管资金被挪用的一个样本。

公开资料显示，瀚海思念城合同交房日期为2022年6月，因开发商资金紧张，该项目至今尚未完工。瀚海思念城分为东院、西院、北院，其中东院共4栋楼、西院共10栋楼、北院共6栋楼。

因项目烂尾，瀚海思念城业主代表通过电子邮件形式向河南省相关部门反映，该楼盘预售监管资金去向不明，大面积停工近一年，开发商偶尔雇佣零工应对上级部门检查，而涉及资金监管的一家银行、郑州市房管局等部门互相推诿，希望上级部门彻查相关问题。

“反映问题之后，河南省委专项巡视组将该问题交由郑州市房地产市场和产权交易管理中心进行调查处理，由一位副主任展开调查处理。”瀚海思念城一位业主告诉记者，经这位副主任调查后，向业主代表反馈了楼盘预售资金监管的大致情况。

记者获得的一份名为《关于瀚海思念城业主反映问题的调查处理报告》，相关部门对该项目东院、西院、北院情况，向业主做了通报。

以东院为例，上述报告显示，瀚海思念城东院1、2、3、4号楼监管银行为兴业银行郑州分行，这几栋楼于2019年4月取得商品房预售许可证。截至目前，东院网签金额80529万元，自2019年5月至今监管账户收存预售款37232万元；交通银行郑州分行按揭贷款18572万元尚未划入监管账户，中信银行紫荆山路支行24725万元尚未划入监管账户。

针对按揭贷款未进入监管账户问题，郑州市房管局在报告中称，自2019年8月至今，先后向河南新瀚海置业下达《郑州市商品房预售款监管督办函》，向监管银行下达《郑州市商品房预售款监管异常行为告知书》共计55批次。

今年5月，郑州市房管局约谈新瀚海置业和监管银行，要求开发商及监管银行切实履行双方职责，严格商品房预售款收支管理，依据监管协议规定的权利和义务，对未将预售款存入监管账户的行为进行整改。

报告显示，经过前述多次约谈及处理，先后有176452万元进入资金监管账户，但仍有260024万元按揭贷款未进入监管账户。

不过，这份报告并未进一步说明，资金未划入监管账户的具体原因，

瀚海思念城一位业主向记者表示，预售资金监管的问题，很专业也较复杂，其最终的诉求并非要追究责任。

“不论是相关部门以追回预售监管资金的方式，还是用其它办法，我们只希望项目能竣工交付，拿到自己的房子。”这位业主说。

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抄袭完毕

划重点。

银行方面：
作为监管银行，该行资金拨付获得郑州市房管局相关部门批准批示。
这表明监管银行是“听招呼干活”。
并称“如果他们不让拨、我们是拨不了的”。

潜台词：关银行屁事。

房管局方面：已将情况上报有关部门，并将追究银行责任。

潜台词：这小子不懂规矩，嘴上没把门的。

点评：
感觉有点，“北平无战事”里，五人小组开会那意思。