今天的文章，其实要追溯到我2019年受邀请参加重庆一次研讨会说起，还有大卫，小树都被邀请了。


按照小树的说法，钢铁侠一上台，一顿分析猛如虎，预测2019年底会出现经济危机，然后吹嘘自己2017年底开始卖掉大部分房子，降低自己的负债杠杆，现场一片掌声，结果后面2年什么都没有发生，房子还卖早了。


错过了2018年上半年40%的涨幅，这是小树嘲笑我的话，已经嘲笑了我两年，笑我是个傻子。

当时我的预判是危机一种可能性源于房地产的黑天鹅，就是某一家房地产头部企业债务违约暴雷，引发后面一系列的连锁反应。

房价上涨的逻辑，只是因为长期通胀导致的货币购买力下降，而未来解决债务危机只能持续投放信贷来延迟和化解，这期间房价大幅度回调，就是我们买房抄底的时机。





为什么后面2年一直被孙大卫，曹小树嘲笑了？因为后面几年，没有发生我所预判的事，所以，他们两个嘲笑我，一顿分析猛如虎，一看操作250，小树还加仓璧山，而我抱着现金和在股市，一无是处。


首先，我做出的不是预测，我信奉的理念是少做预测，多做对策。


这场演讲，我成为圈里嘲笑的对象，周边的投资客都笑我是傻子。


重庆众多楼市大V，中介，购房者，后面的2年那怕遇到疫情这个黑天鹅，依然挡不住他们加杠杆买房的决心。


还有很多中介从业人员搞什么内购会，本来中介这个行业就是收入不稳定，高度依托房地产景气度，在自己赚钱的时候不但没有储备现金，还疯狂买房，买车，给自己加杠杆，这就为今年危机的爆发提供了前置条件。


我不是神，虽然我原来在港资房企上班，被潜移默化，比较喜欢研究风水这类玄妙的东西，但是我的预判其实非常简单，依据的是我知识的储备和积累，加上研究数据和现象，主要就是债务危机的研究得出的结论。而时间的预判是因9这个数字，1999年，2009年，2019年，当然几乎毫无科学依据。






一 危机到底存在吗


如果我今年5-7月，给你说中国会发生房企崩盘，债务违约引发的危机，你会骂我傻子，关于我写的书，大家可以看2条，和3条文章，会连载。


但是现在，短短几个月后，你会发现，大量的房企债务违约，大量的地产人失业，大量的法拍房涌现，连房产中介都开始断供，你所在公司的年终奖都没有了，外面的超市，餐饮生意下滑，你觉得危机存在吗？


首先对于危机，很多人有个错误的理解，以为危机一到，大家都知道，其实这是错误的，危机，都是发生的时候，大家都不知道，只是发展到末期，才有人去给它定义为危机。


例如最出名的日本房地产泡沫危机，其实是日本房价阴跌3年后，大量的媒体报道，当时，日本东京出现了购房者还不起房贷自杀的事件，这时候，大家才觉得危机真的来了，然后日本很多经济学家写了很多描述危机的书，例如吉川元忠写的日本金融战败，大家才定义日本发生了危机。


我想告诉你一个道理，危机的初期几乎是没有感觉，危机的中期是只有借了大量债务的人会有感觉，危机的末期，其实是媒体和书本上宣传的危机了。


但是这里要注意，其实危机是媒体宣传出来的，并不是自己的感知，日本房地产泡沫，日美国最开始次贷危机都是媒体大肆渲染。

继续这个话题，那么危机的本质是什么了？其实非常简单，不要听什么所谓专家或者抖音上面的夸夸其谈，任何试图把一个简单道理复杂化的人，基本是大忽悠，大道至简，危机的本质，就是债务危机。


二  债务危机


什么是债务危机？不和你讲什么大道理，就通俗点，就是借钱，借钱就是债务，为什么债务危机会爆发，就是因为债务没有化解，而是不断滚雪球一样，越滚越大，最后一个意外，或者一个偶然事件，整个债务链条里面的一个环节出问题，导致整个债务崩坍。


很多人把经济危机归咎于房地产泡沫，所以从十几年前，国内外就有人唱衰中中国房地产泡沫，房地产危机。提出这种理论的都是聪明人，但是我这种傻子不信。


国内著名的有牛刀等所谓经济学家，唱空了十五年中国房价，结果他自己买了不少房子。

国外的著名的有诺贝尔经济学得主保罗·克鲁格曼的名字应该如雷贯耳。其中的主要原因有两个，一是因为保罗·克鲁格曼是一位成功的“预言家”—上个世纪90年代，克鲁格曼成功预言了“1997年亚洲金融危机”。其次，这位犀利的美国经济学家曾经看空中国经济—2011年他在美国《纽约时报》发表名为《中国经济会不会崩溃？》的文章，认为中国这种出口导向型经济过于依赖贸易顺差来维持制造业的运转必然会面临挑战，并宣称中国经济“正在变成世界经济的又一危险区域”和“危机的新震源”。


结果十年过去了，中国的房价没有跌，而中国经济也没有崩溃，这是为什么？这是因为中国具有世界上最稳定的经济结构，就是市场经济和计划统筹经济并行，简单理解就是太极平衡的问题。后面有空我会详细解释。


用经济学的角度也可以解释，为什么中国经历1998年亚洲金融危机，2008年全球金融危机，中国房价短暂跌幅后，继续上涨，也没有崩盘。


要记得，经济危机的本质就是债务危机，而债务危机的爆发，有三个前提：


1.债务并不是本国货币为计价单位的债务，例如日本的美元债务，香港的货币其实也是一种美元债务；


2.这些国家对于经济的控制力度不足，那怕是次贷危机的美国，对经济控制依然不足，需要救市的时候，行政指令需要国会通过，还有一套健全的法律机制，流程繁琐，结果导致等危机爆发，黄花菜都凉了；


3.实体制造业薄弱，美国其实也是实体制造业空心化，日本当年爆发危机也是金融发达，制造业开始外迁转移，香港就不用说了。

恰恰这三个危机爆发的前提，在中国是完全不一样的：


1.中国的债务是本国货币计算的，我们的债务本质是人民币债务，我们还持有大量美元债券，我们可以通过货币的稀释，来消化和延迟债务，说白了，就是印，或者是结构化去库存，导致涨价，转移债务；



2.中国是拥有强有力的控制力度，当危机发生初期，我们可以四万亿计划，等各种方案救市，例如这次恒大债务危机，如果按正常流程，顺便一个恒大欠几十万的债主都可以申请恒大破产，但是我们可以短暂压制这一切，慢慢化解危机；


3.中国的实体制造业，虽然是中低端，但是依然保持世界第一的水平和规模，债务危机下，我们有自给自足的能力。


4.最后最关键的一个问题，那就是货币的锚，就是所谓的锚定效应，货币是什么，是一张纸，美元的价值需要锚，过去是黄金，所以美元最开始叫美金，可以按比例换黄金，当下的美元锚是石油。

人民币的锚是什么？是土地，因为土地是国有的，土地的延伸是房价，这时候你就懂了，为什么唱空了15年的房价没有崩盘了。


所以这些所谓的专家唱空了十年房价，十年房地产泡沫依然就是鬼扯。


觉得我写的辛苦，看起来有趣的，记得帮我转发，分享，点个赞。我的文章确实又臭又长，所以不适合所有人看，要看懂我写的，还得去看我二条正在连载的书。


为什么我们现在突然危机爆发了？本质上还是债务危机，债务危机包含的主体，是三个，居民负债，地方ZF负债，企业负债，这时候你就秒懂了。

房价不断高涨，居民买房，全款是买不起的，只能按揭，这就是增加负债。


当然的结果就是挤压消费，原来你一个月收入10000，没有房贷，你可以吃吃喝喝，消费，拉动经济，把工厂里面生产的商品买了，变相的提高了工厂等实体经济的收入。


里面的工人有钱，又继续消费，但是现在你一个月要还按揭8000元，只剩下了2000元消费，消费力萎缩了80%，那你消费的那些工厂，也销量萎缩80%，你原来吃一顿饭100元，现在只能用20元吃饭，这就是消费降级。


而遇到困境的工厂，只有两条路，一是把商品卖到国外，这叫出口，另外一个就是裁员，缩减生产，还要去银行贷款度过难关。


第二个公司债务增长就发生了，这还是实体经济，结果很多企业主发现，找银行借钱，去投入生产，结果还不赚钱，因为消费萎缩降级了，而这时候拿钱去买房，每年涨30%，而银行的利息只有5%，还不用担风险，于是，钱都拿去买房，流入房地产。导致楼市火爆，房地产企业红红火火。


房地产企业也看见房子好卖，于是又多拿地，房地产开发全靠负债，某大这类企业更是夸张，到处开商业承兑，用未来的钱去买材料，修房子。


上面两个主体的债务增加，同样导致地方ZF负债增加，原来的国企央企，收入减少，需要大量财政支出，开发商修房子，需要建设轨道交通，基础设施，这些又会增加地方ZF债务。

土地出让金的收入，来钱快，简单，慢慢大家对土地财政就形成了强烈的依赖。

结果就是陷入了一个大家所有人，这里面包括个人居民，企业，地方ZF都在增加债务的死循环。



这时候有人说了，房地产建设拉动了钢筋水泥，建筑材料，家具，电器行业。这个说法是错误的。因为房子不是住的而是炒的，会导致这个说法变成空谈。



我再给你说，炒房客的诞生，从开始很多企业主和个人自己有了房子后，看见房价上涨，就不是单纯的住了，而是要炒房价，他们买了房，不会装修，不会自己住，他们是赚钱的一批人，把房子低价买入后，高价卖给真正的刚需或者是另外的炒房客接盘侠。



这些第一批赚钱的人，数量是不多的，他们是真正赚钱了，这时候会拉动消费吗？会，只会拉动奢侈品这类高端消费，不会拉动衣食住行这种普遍消费。

就是一个人吃饭，他总不能吃掉一万个普通人吃的包子吧，所以，包子店的老板的生意依然不会好，反而是奢侈品的生意暴涨，最搞笑的一幕是，当一个人房价一万的时候买入炒房，2万一平卖出去，赚了1万一平，结果房价涨到3万一平，他又去买房，等着4万一平把房子卖出去，结果呼呼呼的，房价涨到了十万一平。


说简单点，这时候银行系统提供给实体经济生产的资金贷款，就在空转了，没有钱流入包子店了，而是越来越集中流入房地产行业。


国家的救市是什么？就是放水，不停的加大提供信贷规模，不停的借钱给个人，地方和企业，让这个循环继续下去。这十年，我们的新增信贷规模越来越大。看下面数据就知道了。

很多伪专家，房产销售，喜欢用M2来说中国放水，其实这是错误的。这个就要涉及到M0 M1 M2 M3的理解，首先中国从来没有像美国一样，给大家直接发钱，没有发钱，也就没有所谓的放水。


另外你要明白M2不是国家放水，广义货币供应量（M2）是指流通于银行体系之外的现金加上企业存款、居民储蓄存款以及其他存款，它包括了一切可能成为现实购买力的货币形式。


M2本质其实是信贷投增长，我说通俗点M2增长很大一部分是信贷创造而非印钞,这样大家理解了吗，就是银行把自己的钱，借给居民和企业，导致广义货币增加，但是这是负债，并不是印钞，近代20年，从来没有直接印刷钞票发给你，那是美国干的事。


M2的增速，我说过了和信贷正关系，那么M2的增速应该是和实体经济，也就是GDP成正比，当两者的比值在1:1以内的时候，大家生产的商品，会有同等量级的居民消费，大家的收入增加，企业利润增加。

但是出现了房地产这个行业，因为房地产是高负债行业，聚集了大量资金，导致资金空转，就是原来进入实体拉伸GDP的信贷减少了，虽然房地产行业也拉动GDP，但是拉动效率非常低下，结果就是M2的增加远远超过了实体经济的增速。


我刚刚说过了，这不是货币，是债务，当M2增速超过了GDP，结果就非常明显了，是什么了？


就是我们的负债再不断增加，但是我们的收入跟不上了，表现的现象，就是房子变成了一种负债，房价不停的涨，但是我们工资就是不涨了。


加上居民买房，是用了杠杆，也就是房贷，因为首付30%首付，原来100万的房子，我们只需要首付30万，那时候我们月收入1万元，每个月还按揭4581元，现在200万的房子，我们要首付60万，一个月换按揭需要9162。


我算的还是4.9%的贷款利率，这个是没有加点的，你一个月的收入没有增加，但是房价涨了一倍，你受得了吗？


如果你失业了，怎么办？只要能把房子卖掉，那怕打点折都没关系，你也能度过危机，那么最重要的问题来了，房子这种资产，最关键的不是房价的涨跌，而是流动性,结果就是法拍房的增长。

三 能卖掉的房子是资产，没有流动性的房子就是负债



我刚刚说了这么多，整个债务体系中，最重要的就是房地产了，里面的房子关系到居民的负债，关系到房地产企业的负债，关系到地方ZF的负债，还有一大堆房地产下游产业，例如媒体接房地产广告，工地提供的钢筋水泥等等。



整个体系的关键，就是房地产要具有流动性。2021年发生了什么事？房价下跌了吗？其实也没有怎么跌，只是三四线城市跌了不少，但是有效的限跌令，让房价也没有崩盘，算是买房补贴的和限制跌幅的，2021年应该超过30个城市了。所以，房价表面上看是没有跌的。



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一二线城市跌了吗？不过是涨幅后的回落，也没有跌，最多就是商业地产，公寓写字楼，车位，门面跌很惨，因为这类商业地产的流动性更差。

锁住房子的流动性，让房价不跌，这时候业主就不会恐慌抛售，不会导致土地价格下跌，土地价格是什么，是货币的锚。一切就稳住了，也不会有系统性风险发生。



那么发生了什么？就是今年房地产的成交量大幅度下滑，流动性变差了，如果流动性变差，这时候银行信贷还能正常投放覆盖也没有问题，结果是去年的三道红线太猛了，信贷收缩了。再加上去年黑天鹅的影响，现在居民收入的增长也大幅度下滑了。



于是，房价没有跌多少，但是流动性减少了一半，整个债务体系也就是失效了，当国家反应过来的时候，实体经济也需要信贷，房地产行业也需要信贷，怎么办？再搞一次4万亿吗？很难，当下的经济环境和当年差别很大，最关键的是现在负债率比之前大太多了。



说句不好听的话，十年前，我们还羡慕千万富翁，百万富翁，那时候上亿，是一种不可触及的层次，结果到了现在，百万遍地走，千万才起步，谁能想到一个只有30几亿的核心资产的房企，十多年，居然负债近2万亿，这不是200亿啊，是2万亿啊，我们看一下2020年中国城市 GDP,2万亿相当于一个苏州。