为避免限购，结婚前由一方全款出资，但只登记了另一方的名字。离婚时因为没有证据，被认定为了另一方的婚前个人财产；一方婚前有20万存款，因为和婚后收入混同了，离婚时被认定为了夫妻共同财产；一方婚前自己买的首饰，离婚时因为没办法证明，也被认定为了夫妻共同财产……
以上这些情况并不是我虚构的，而是我在工作中确切遇到过的真实情形。那么，离婚夫妻间的房产究竟应该怎样划分呢？

我依然使用我在上篇文章中的一个理想化例子（点击头像查看小南上期文章《婚前一人首付，婚后共同还贷，这房子应该怎么分？》）：
假设A是丈夫，B是妻子。
A在婚前付了首付，并在婚内和妻子B共同还贷。房子买来200万，现在价值400万，房子涨了一倍，那么房子的升值率就是2。AB婚内还贷一共还了40万本金。那么用40万乘以2的升值率，就变成了80万。离婚后A依法获得房产权，B则获得40万的补偿金。
谁付的首付，房子判给谁，另一方换算成现金作为补偿；为购房偿还了多少比例的贷款，这个人就分得这套房子多少比例的钱……这听起来这很公平。
但是这样的 “（升/贬值率×婚内还贷的钱）/2 的补偿款”计算公式忽略了两个重要的部分，一是房子升值率的计算存在问题。二是贷款的利息并没有考虑进去。
1.房子的升值率＝房子的现有价值/结婚时房子的购房成本。
通常情况下，我们不应该使用房子的购买价格作为购房成本。
在婚前B没有对买房子付出过什么，首付也和B没有关系。那么理所当然地，结婚前房子上涨的那部分利益和B无关。对于B而言，购房成本应该是结婚时的房产价值，而不是房产购买时的价值。
2.购房成本也不仅仅只是结婚时房子的价值，当然还应该包含贷款的利息。
其中，婚前由A个人支付的利息应属于A的个人财产，不应计入和B有关的购房成本;婚内夫妻共同财产偿还的利息属于AB双方的购房成本；离婚后的利息，由夫妻共同债务转变为A的个人债务（当然这部分对应的房子也是属于A的）。不过A也可以选择提前还款而不实际产生利息。
3.部分法官还会将当初购房时的税费以及中介费等必要费用也纳入购房成本。

总结下来，购房成本可能由三个部分组成：结婚时的房产价值，婚内夫妻共同财产所还的贷款利息，以及税费中介费等必要费用。
概念都清楚了，我们接下来就得到了更科学的计算公式：
购房成本＝房产价值＋婚内夫妻共同财产所还的贷款利息＋税费中介费
房子升值率＝房子现在的价值除/结婚时房产价值
夫妻双方婚内还贷所对应的房产价值＝升值率×（夫妻双方婚内的还贷的本金＋利息）
B可以分到的的补偿款＝夫妻双方婚内还贷所对应的房产价值/2




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