上次捏捏小谢青蛙，想看他气鼓鼓的球样，我还没有拿麦秆插他的屁眼，他反到从肛门中喷出一堆心肺杂碎。你是个青蛙，学什么海参？受点惊吓就掏心掏肺进而转移视线。小谢青蛙洋洋得意提及“项目分项指标和项目策划和经济效益”等若干地产概念，充分暴露他在行业内属于账房先生的层次！我就青蛙的话题，简单对房地产最核心土地交易进行科普，防止他以后大嘴喷喷拿来唬人。

房地产一级市场指土地市场，即土地交易，就是面粉的获取；二级市场指的是商品房的开发与销售，这是面包的制作与入市；三级市场指的是二手房市场，就是面包在所有者之间的自由流通。其中，一级市场是地产行业的核心与根本。

在一级市场中，房企土地的获取常规有“比武招亲”和“私定终身”两种方式（其它种类不说）。所谓“比武招亲”，就是大家常听到的招拍挂，价高者得；你1吨人民币我1.2吨进行“血拼”，拳脚相加的礼相往来，如多方打到头破血流还胜负未分，政府就出来“熔断”；因为随着价码的推高，该地块房价也会过高，这是政府不允许的。因此在土地溢价达到一定幅度时（比如150%，不一而足）就停止血拼。此时相当于多方战成平手，再打下去要出人命，但姑娘究竟嫁个谁？现场抽签！“比武招亲”直接变成“抛绣球”。这玩意全凭运气，为保证能被绣球砸中，参赛者提前准备诸多马甲参与，这些马甲都是要交参赛费的，参赛费就是保证金，随便就是几个亿。如果参赛者志在必得、财大气粗，召唤十来个马甲，那么光参赛费就得准备几十个亿。这些马甲一路跟拍，在熔断后抛绣球时站在台下充人头。绣球抛下，得者兴高采烈，失者败兴而归。招拍挂也就这么回事，一凭资金二凭运气，跟有些商家拍卖小玩意一般，就是金额高些。

但以上方式获得的土地成本太高，所以，又有一种“私定终身”的形式广为施行。所谓“私定终身”就是“勾地”。早早在“比武招亲”之前，我先跑到姑娘家里问问她爹娘的需求，比如：她爹喜欢钓鱼，她娘喜欢做生意，我就说把姑娘嫁给我吧，我有鱼塘证，可以修个鱼塘，让老岳父钓鱼，让老岳母经营。这爹娘一高兴，睁只眼闭一只眼的，我与姑娘暗通款曲，暗种珠胎也不是不可能。到了比武招亲那天，爹娘跑出来说我家姑娘已经名花有主、即将跟杨逍奉子成婚，大家一听都特娘的泄了气，随便走走过场比划比划得了。就这么着，姑娘就成我的了。这种方式，需要开发商拥有独特的资源、相当的耐性和谋划能力，能为当地带来更多综合性的社会效益，否则未来的岳父母才不会鸟你，更不会以较低的礼金把姑娘嫁给你。

下面说说小谢青蛙在行业内的作用。

无论以哪种方式拿地，开发商都要进行可行性调研和目标成本核算，小谢青蛙说的基本上属于这一范畴。就是我想干一件事，大帐我已经算好，大规划我也谋划出了轮廓；让后让小谢青蛙缝缝补补、算算小账，做个简单规划，形成参考或者进行包装忽悠政府，如此而已。这么个破事被小谢青蛙拿出来说的好像多么高大尚似的。实际上，在拿地过程这是最基础的、最底层的工作之一；而拿地最核心的是产业资源的整合与政府意图的厘清，然后进行匹配。小谢青蛙说半小时内作出“项目分项指标和项目策划和经济效益”。面对动则十几亿投资、一旦建成不可更改的百年大计项目，半小时做出来的项目策划？用尿道想一想你就知道他那玩意有多么的骚情，尿结石含量又有多少。

今年中美会谈中，美国工作人员从后边递纸条给外交官进行参考与决策，小谢青蛙的角色就属于这一类。这个说法很形象，有兴趣的朋友可以查看视频。小谢青蛙以此自得，因为他层次如此。他在业务链中处于必要但不关键的环节，他并不自知还自以为牛。牛蛙而已。

下面现身说法，反映一下小谢青蛙的工作情形。

王大石老板一声令下，杨逍跟小谢青蛙兴冲冲去海北勾地。杨逍负责整体运作和政府谈判，小谢负责技术落实。杨逍怀揣着家传大宝贝先私下让五亚市市长瞧瞧，测试测试政府的兴趣，市长不置可否；小谢背着电脑跑规划局问哪有闲置土地，然后要土地指标、地块拍照、进村排查拆迁规模、配套摸排等等，白天累的如同老狗；晚上在酒店里做成本测算、写项目策划方案，方案里加上大宝贝的图片等等，累的如同野鸡。做完之后再给杨逍过目，杨逍说这个大宝贝图片不行，再换；把大宝贝的功能说得再详细些。诸如此类。

然后杨逍拿着小谢做好的玩意跟市长、发改局、商务局、规划局等头目进行沟通，有台面上也有台面下，有侃侃而谈指点江山，也有觥筹交错灯红酒绿。终于，市长喝多了，说：你这个大宝贝还不够大啊。杨逍冰雪聪明，说：我能让它变大。回头想了想办法把宝贝整大一圈，又挂上若干其它小宝贝。然后让小谢青蛙再去写ppt、做excal，又开始忙得又跟狗一样。此时，杨逍正跟各头目讨价还价，土地局局长想坐地起价，杨逍针锋相对，两人面红耳赤僵持不下。眼看这生意就要黄蛋了，杨逍转身揪住发商务局局长说：要这样，那你再把那啥啥啥的给我！否则我不干了，你招商任务也完不成！商务局长一听，我草，我的业绩完不成可不行。他一着急，扯着嗓子和杨逍一起跟土地局长吵吵。发改局局长最有大局观，也最擅于和稀泥，赶忙上去叨叨着拉架，两边说和。边上的规划局长心想：管你娘的蛋，我离远一点，踩着我脚都算我倒霉！

正吵吵呢，市长进来，大伙屁都不敢放了。杨逍把变大的大宝贝悄悄让市长看看，市长点头默许。刚好，小谢也把方案拿过来。杨逍说：你给各位老大讲讲大宝贝。小谢拿起投影仪，链接手提电脑开始讲ppt介绍大宝贝：呱呱。。。大宝贝之大。。海北放不下。。呱呱。。。此时的小谢发挥了大嘴能吹的优势，把十分漂亮吹成万分美丽。市长带头鼓掌，各老大也开始鼓掌。

一月后杨逍与市长签订土地意向协议，小谢青蛙拍照。两人打道回府。王大石老板很高兴，奖励杨逍50万，奖励小谢5万。小谢青蛙拿到奖金异常兴奋，激动之下，卒。

以上情形略有夸张，但大抵如此。所谓的“大宝贝”就是政府想引进的产业或项目或建设计划，是撬动土地的支点。纵观下来，拿地的核心是击中政府心理整合出“大宝贝”，再进行利益均衡。小谢青蛙说的什么ppt、测算、项目策划，都是零星杂碎与皮毛。单从小谢青蛙说的那几个地产概念，我已知他的层次及水平。青蛙喜欢说蝇虫，老虎喜欢说牛羊，话题点的不同体现的是人眼界与境界的不同。

在生命注册之初，亿万个小蝌蚪争先恐后寻找卵子，争取“天赋人权”，但并不是所有的“小蝌蚪”都能进入卵核，演变成人。小谢青蛙在地产行业上下其手大半辈子，他自以为摸到了乳房，其实他刚刚碰到胸罩，更不用说触碰核心了。他虽然叫“老核”，但他始终“离核老远”。他利用行业差异，在论坛上狐假虎威、虚张声势、惺惺作态；还好，多年来地产行业属于高回报行业，这使他没有像其它精子一样落寞干死罢了。

所以说，不是所有的“小蝌蚪”都能成人。有那么一只旁逸斜出，变成了小谢青蛙。一叫一蹦跶，呱呱呱~~

受人之托，快递一下。