孙宪忠 中国社会科学院法学研究所研究员、中国民法学会常务副会长、第十三届全国人大宪法与法律委员会委员、中国社会科学院研究生院博士生导师、物权法核心起草人



我在这儿讲到这，尤其对一些律师朋友啊，尤其是要注意到这个问题，为什么，一开始我要把这个体系的道理要讲清楚呢。因为现实遇到这样一些律师，遇到这样一些案子，一些法官也这样，他们认为这是法律都规定了不动产的物权变动，都是要登记啊，不登记不生效啊，那你都没有登记，我就不确认你的物权喽，其实他没有讲到这个，从体系性解释这个角度来讲，这个条文仅仅指的是，依据法律行为发生的物权变动，这关于物权变动有很多条文呢，不同的条文是解决不同的问题。你不能认为这个条文是一个总括性的，根本原则性的条款，他是个具体性的规定，所以你要把这个条款，在用在非依据法律行为的话，那就错了。甚至我看到有一个地方的行政管理规则是什么呢，就是人家当事人自己盖房子，他也这样规定，他说，你盖的房子，自己建造的房子，没有登记就不能确权。你看这个就，这就没谱啦，可以说错到根本上了，如果他有一个地权，他同意在这里的，依照规定他是可以盖房子的话，你别说他盖个房子了，他修一堵墙他都有所有权。房子盖好了他自然就有所有权了，那你登记只是确权的方式哦。登记不是说是确权的目的，房子盖好通过登记把权利确认上就行了。你怎么能说没有登记就不承认这个权利呢。他就不懂这个209条，这个条文的应用价值。那反过来我们讲209条的这个意义,209条这个意义非常非常重大，就是指的是在法律行为发生物权变动的情况下，就是当事人的这个意思自治，发生物权变动这个意思自治，必须在客观上要有个表达，他的这种表达既能够表示自己权利的取得，另为一个，还有一个非常重要的因素，就是我一再强调的能够达到保护第三人的一个效果，你比如设立抵押权，设立抵押权，一方面就是要让你自己能够确认你自己抵押权是设立的，另外另一个方面呢，就是你能不对第三人的权利，对第三人的合法权利不构成冲撞或者妨碍，所以登记的关键作用是在这里。你要今天有个法律行为，你不登记那就达不到这个效果了，就不能够满足排斥第三人了，不能够排斥第三人，不能够保护第三人，那你自己的权利取得，那法律基础就有漏洞了，也是会受到质疑的了。有这个问题，所以这就是第二百零九条所规定的前半句话所确认的道理。我们为什么要强调说，要登记。这个登记大家一想就知道了，这时候这个登记跟行政管理一点关系都没有，就是物权公示。后面这个但书的条文，大家就要注意了，这个条文就法律另有规定的除外，这就揭示了我刚才说的那个情形，依据法律行为来创设这个物权，转移这个物权，一般情况下，登记是最好的公示方式，但是有没有其他的公示方式呢，那也可能会有，有些情况没有必要登记，像我刚才讲了，像农村里头这个开会情形，还有地役权的情形。

另外还有一个非常重要的情形，我在这里必须要说到了，是我在司法实践中间，大家都忽视了，原来的物权法第一百四十二条规定的，老百姓购买了商品房，但是还没有来得及登记的时候，这个权利确认的问题，在现实生活中间，大家都有可能会买房，商品房，你买这个商品房的时候就会发生这样一个情形就是，你可能已经住进去好多年了，可能登记还没有办好，你没有办理产权的过户登记手续，那像这个情形，你符合不符合二百零九条规定的这个，未经登记不发生效力，你这个小业主取得的所有权，能不能获得法律的承认呢，这个问题就很大了，那全国老百姓买房子都是这样子的，这涉及到的不是一个人两个人，涉及到几亿的城市居民。你说这些老百姓买了房子，都住进去好几年了，你说他们还不是所有权人，那这就法律效果和政治效果都是有严重问题的了。而且还有考虑这样一个问题，就是我们大家知道这个开发商，他开发这个房屋都是先在政府办一个大产权，然后他在这里盖房子，房子盖好以后卖房子，给大家盖好了以后交付，都把房子交给老百姓，交得差不多了，他才去办理小产权确认过户的。都是先交付先让你住着，然后才办理小产权过户的手续。那要按照这样一个法律上按照二百零九条来确认的话，好几亿人城市居民的所有权就得不到保障，你还在认为这个所有权还在开发商的手里。那当时为了解决这个问题，物权法有没有想到这个问题呢，其实想到了。这都是我自己亲自参加的这个过程，做的这个事情。就物权法原来的第一百四十二条，现在的第三百五十二条它规定的这个情形。这个条文，第三百五十二条这个条文，这个但书，就指的二百零九条这个但书。一般情况下，我们确认权利是要登记，但是这个第三百五十二条它说，但是另有法律规定的除外。就是不根据你登记薄来确认老百姓的所有权，那根据什么呀，根据你购买房屋的这个情形，根据你交付占有的情形，根据你房屋验收等等这样的情形。房子是不是你自动交给我的，是我抢占过来的，还是你自动交给我的，你那个交房通知书上头是不是写着交房通知，我要把房子交给你，把房子所有权要转移给你，是不是这个意思，还办理了验收。验收是什么，就是所有权的过户手续。对不对。所以很多律师，很多教授，很多法官都不知道这个物权法142条的规定，也就是现在的这个352条的规定，我觉得是非常非常遗憾的了，他们这个简单的做法就依据这个209条，结果就导致这个很多很多现实中间的案件，老百姓住进去了好几年了，房子所有权你法院还判裁，裁判说，房子所有权是开发商的，还不承认人家这个老百姓的所有权，这就不懂这个物权法这个公示的原则吗。

他就认为说这个登记就好像是个政府给你确权一样，哎，这个所以我每次提到这些问题的时候，我就未免就有点激动。因为当时在立法的时候就是一些学者，他只是认为这个登记就是确权，只有登记才能确权，这叫债权形式主义嘛，他们就是这样子，后来我就在这里据理力争啊，强调这个物权公示原则的，这个物权意思和客观公示的结果的含义啊，当时跟这些学者在这里争论啊，争来争去，最后把这个条文写下来，写下来以后呢，因为我们社科院，自己学生也少，也传达的也少，看我书的人也不多，结果他们这些人还就这些法官，律师啊，还都盲目地用这个案子，你心里头有没有一个客观公正啊？你自己想想啊，这几亿老百姓的权利的利益，教你这么一个简单的应用法律就把所有权就剥夺了，是不是，这个效果多糟糕啊，是不是，所以我在这里要呼吁你们一定得看看我，我写的这个《中国物权法总论》关于142条，这个讨论制度了，看看这个物权公示原则到底是怎么回事儿啊，但是你们作为你自己的客观作为自己的良心来讲，你自己必须就得要从旧的法学理论里都叫出来，真正的理解物权公示原则，理解这个人民权利保护的这样一个非常重要的规则，这是我在这里说的这个209条。