很多人知道EB5的最低门槛是50万美元，以为找个项目把钱投进去就完事儿了。但其实这是一个很不保险的渠道，原因就在于你投的很可能是一个垃圾项目或者诈骗项目。即便两年后有惊无险退出来了，也没什么利润可言，因为中介和项目方一定会狠狠地宰你。
其实标准的EB5项目只需要满足两个条件，一是在美国任意地区投资100万美元，二是连续两年聘用10名美国员工。那些只需要50万美元的项目其实只针对美国政府划定的一些特殊地区和行业，还有很多其它限制。当然，也正是因为有这些杂七杂八的限制，所以中介和项目方才有很大的操作空间，所以才会把你绕晕了也看不懂。而且你可以想想，为什么那些地区需要美国政府特殊照顾？它为什么特殊？一个需要特殊照顾的地区它能没风险吗？
但如果你有50万美元，为什么不再多筹50万美元自己到美国创业呢？为什么要去冒被人割韭菜和亏本金的风险呢？
以下是一个比较稳妥的EB5方案：
1、筹集100万美元（北上广深卖一套房），到美国任意一个城市注册成立一家独资LLC公司，成为一名主营建房出售的建筑商（Builder)。地点最好选佛州、德州这样的红州人口净迁入城市。人口净迁入意味着该地就业强劲，机会更多。作为一个外国人，你初到美国其实很难判断到底哪些城市发展前景好，所以你最好还是相信美国人，他们往哪里走，你也往哪里走。这些红州的营商环境也相对好一些，简单来说就是办事儿审批快。这些地方可能并不是你的理想定居地，但两年后可以迁居嘛。作为一个成年人，你最好要有经营和生活的权衡能力。
2、美国的建筑商分两种，一种专门帮别人建房子，另一种是帮别人建房子的同时自己也购地建房出售，事实上美国大部分建筑商都是后者类型。因为移民局要求，所以你需要聘请10名当地有正式身份（公民或拥有永居权）的员工。工程师有一两个就行了，其它的就是财务、文书、采购、杂工什么的。当然，为了度过早期的语言和习俗难关，你最好聘请一名当地华人员工充当你的翻译和司机。员工招满后申请移民局验收。10名员工每人平均年薪6万美元（含各种保险福利），年人工成本60万美元。办公及其它开支，每年按30万美元计算。一年经营开支合计90万美元，两年总成本180万美元，平均每月7.5万美元，经营开支基本上就锁定了。
3、在当地散购土地建房出售。美国主流住宅是30-50万美元区间的1500-3000平方英尺的平房或两层单户家庭住宅，除了开发商所建的社区外，其实有相当大比例的单户住宅是私人购地自建而成，所以美国各地那种一年只做10-20栋房屋的小型建筑商其实非常的活跃。如果你仔细观察谷歌卫星地图就会发现，那些看似密集的社区当中其实有相当多的小空位，而这些零星小地块就是在这些私人手中，它们很多都会在房地产网站上出现（通常Zillow、Trulia、Realtor等网站上都有单独搜土地的功能）。你的任务就是将这些小地块买下作为地基，然后建成房屋出售。这些小地块一般每幅在0.5-2英亩之间，每幅售价约5-20万美元。因为是成熟社区，所以地一般是早就平好了的，水电气也随时都可以接通，不需要额外的三通一平成本。当然你也可以从当地开发商（Developer）手中分一些新开发出来的地块来做。美国的开发商只做地块的三通一平，然后将土地划分成很多小块出售给一个或多个建筑商，建造和销售都是建筑商的活儿。与开发商合作的好处是可以节省很多找地的时间，集中一地建造肯定会降低一定的成本，也可以统一宣传便于销售，缺点就是如果项目位置或规划不好，那所有的房子都可能滞销或称风险过于集中。
4、前期办公室租赁、办公设备及车辆等开办费算10万美元。如果精打细算，很多东西采用租赁而不是购买，或者买二手货，开办费可能只要5万美元甚至更少就能搞定。美国每个城市的边缘都有一两个工业区，集中了大量的建筑、维修及材料商。那里的排屋型办公室（一般是前屋后仓格局）每平方英尺的年租金在15-30美元，1000平方英尺大概是1.5-3万美元/年。二手车一般在1-2万美元，也可以分期付款首付1万美元左右买好一点的新车，家具、设备什么的都可租也可以买二手货，所以开办费是完全可计算的。之后再留10-15万美元的预备费应付短期的工资及营业开支。剩下的80万美元可以买5-10幅地，这就意味着，你投资100万美元就可以启动5-10栋房屋的建造。
5、在美国建房出售有四个环节，购地-贷款-建造-销售。一般情况下，销售都是交给中介做，所以作为建筑商需要做的就是前三步。首先，买好地后就找市政厅报建。报建其实很简单，就是把你从建筑师事务所买来的某种户型的建筑图纸套进地块图（市政厅有底图）里打印出来交给市政厅审核，有问题就改，没问题就发建造许可。快则半个月，多则一个月，由于都是成熟户型，所以一般都很快，一般的工程师都会做。美国的小型建筑商一般都会与一些建筑师事务所合作，向他们交少量的许可费就可以大规模建造相同的户型房屋，一般每个建筑商都会有固定的两至三种户型供客户选择。作为小型建筑商建造的普通住宅，客户都不会太挑剔，你只要紧跟当地最主流的尺寸户型就对了。拿到报建手续后，就用土地担保找当地银行贷款进入建造环节。美国建房贷款不是按你土地价值贷款，而是在你完成报建手续后按你整个建房的总成本根据建造进度分批拨付。也就是说，即便你的土地只值5万美元，但你的报建手续齐全，按当地建造成本估算需要30万美元，那么你就可以贷到7成或21万美元，加上供应商给的一定的款期，所以贷款几乎完全覆盖所有建造成本。普通美国家庭自建房屋的贷款一般分两步，首先是建造贷款，利率稍高，一般在6%-7%左右，但只有几个月。建造完成后转为长期贷款，利率就会降至4%-5%左右，与普通房贷一样，最长可以贷30年，最高可以贷75%。但因为你是建筑商，肯定是建造完毕后立即卖出，所以长期贷款一般是由买方去申请，除非你想握在手里等它升值过两年才卖。
6、美国的房子几乎都是木头为主体，外贴石材，都是以精装修形式出售，包括地板、墙漆、厨柜、燃气灶、烤箱、基本灯饰、定制衣柜及卫浴等。建造中各个工序都有不同的分包商，虽然你名义上是建筑商，但并不是你自己指挥工人建。你需要做的其实是让各个分包商、材料商之间进行高效率的衔接。当然你也可以自组团队全部或部分自建，不一定非要分包。一栋房子实际建造周期从地基到精装修一共4个月，加前期报建和贷款审批各一个月，一栋房子从购地到建造完毕整个周期正常为6个月。所以理论上你可以在两年内建造四批房屋出售。事实上，现在美国还兴起了一种装配式房屋，建造周期甚至可以缩短至两个月左右，这种方式主要节约的是主体建造时间。装配式房屋主体只需要几天时间就吊装完成，但地基、管道和精装的时间省不了。一般情况下，在进入精装修环节你就可以通知中介安排意向买家来看房了，一方面加快销售速度，另一方面也可以在完全覆盖前让买家看看你的真材实料，更有助于销售。
7、房子建好后通过中介或放在网上出售，一般都有30%的毛利（视当时的行情或高或低）。也就是说，一栋30-50万美元的房子建造出售的毛利在9-15万美元左右。两年经营期内保守估计建三批房子，每批至少5栋，共计15栋，毛利就在135-225万美元之间，基本覆盖了经营成本。需要明确一点的是，当你有了扣减经营成本后的净利才交所得税，如果没有盈利是不交税的。考虑到建造第二批和第三批房屋时你的本金增加了，可以买更多的土地建造出售。所以实际你两年内最终建造出售的房屋应该在25栋左右。如果经营得当按四批计算，建造40-50栋房屋也完全可能。也就是说，理论上你的两年最大毛利可以达到15*50=750万美元，扣除经营、财务成本和39%的所得税（LLC实际是私人公司，视为个人收入纳税而不是通常意义上的公司税，这玩意儿很复杂，多种注册形式对比后你还是会发现避不了）后，进你口袋的净利最高可以超过300万美元。
8、你可能会觉得上面的推算过程太满，没什么容错空间。但事实上，以上估算都是建立在一个较高盈利目标上的大概推算。如果你偏保守而且对盈利要求不高，前期只买那种相对便宜的地，那你的资金将会非常宽裕，经营起来也将非常的轻松。比如你前期只买3幅地，平均每幅8万美元，加上公司开办费6万美元，那么当你启动第一批房子时，手上就还有高达70万美元的现金，完全可以不用贷款或只贷一栋房子的款，购地报批后就可以马上开工。三栋房子全部建成卖掉之后，再购地建造下一批房子，也没问题。因为中间省去了贷款的一个月时间，所以每批房子的建造时间就缩短至5个月。如果你在上一批房子建造完毕之前，提前购买下一批土地并报建，那每批房子的间隔时间就只有4个月。也就是说，两年之内你至少可以建5批15栋房子，考虑到后面本金会越来越多，两年之内建25-30栋房子也很正常。虽然总营收会下降，但没有财务成本，所以每栋房子的毛利率也会相对较高。这里需要特别强调的是，拿地要果断，不是说要快，而是看到一块好地，如果地没有大的缺点就不要因为那点小价差谈不拢而放弃，因为美国的土地一般比较便宜，普通单户住宅的土地价值一般都不会超过房屋总价值的30%，大部分都在15%-20%左右。也就是说，即便你的买价比市价高30%，对整体造价而言，影响也不大。比如一块地市价应该值5万美元，建造费用25万美元，合计30万美元。那么即便你花了6.5万美元买地，也只将整体造价提高了5%而已。但如果你地没买成，那就会让工人闲置公司空转，这也是一种损失，更别说潜在的利润损失。而现实中也肯定很少会出现这种坚持要价高出周边地价30%的地主。
9、作为一个建筑商，其实还有一些可以拓展的多元化经营空间，比如组建一个五六个人的小型队伍，承接一些木地板、甲板、屋顶、门窗、厨卫翻新等装修业务，或者买点设备做点木制品加工业务，或者收购一些位置较好的旧房快速翻新后转售等。如果你嫌新建房屋周期太长，专做旧房翻新也是一个不错的选择，这种业务通常只需一个月左右，但毛利相对较低。而且如果没有足够的经验的话，老旧改造很容易超支从而抹去你计划中的利润。事实上，美国很多一年能建10-20栋房屋的小型建筑商都是父子或兄弟公司，整个公司只有两三个人而已，连办公室都没有。如果你要满足聘用10个人的要求的话，还真得为这些多余的人找点长期的活儿干才行。这么看来，前述人员配置中，文书、采购什么的可能都不需要，你自己或家人就可以完成，或者聘一个员工身兼数职，而财务交给代账公司做也可能会更便宜。你甚至连办公室都可以没有，移民局又不管你这些，你只要按时给员工发工资就行。所以，你聘请的10个员工当中，真正应该占多数的其实是劳力员工，将他们组织起来，本公司项目中一些技术含量较低的工序自己做，或者对外成为别的建筑商的分包商才是正确的人力配置方案。至于工程师员工，就取决于你是否懂技术，如果不懂的话，工程师应该就是必须的。因为美国那些只有两三个人的小型建筑商，作为老板他们自身就是精通建造业务的。
10、说到这里，你可能会突然脑回路一转：同样是雇10个员工，做承包商按进度付款，几乎没有风险。为什么我不直接做分包商或者专为别人建房的建筑商呢？但别忘了，你作为一个初来乍到者，尤其是还不懂技术的情况下，你想接当地项目又有多大可能呢？所以，这个方案的起点，其实就是你在没有当地人脉和形象的情况下，如何快速雇佣员工展开一项风险相对较小、收益相对较大的业务。当然，如果你真有那个能力，能快速入行，迅速在当地树立起形象承接到饱和的建造业务，那就最好。或者说，入行以后，能够尽量多接建造业务，少做建房出售，也是较优的策略，因为你的第一任务是养那10个员工，而不是赚钱。听起来挺别扭，但事实就是如此。
之所以说建房出售这个方案比较保险，主要原因是大部分人都有买房卖房的经历，建筑也是一个比较死板和最广为人知的行业。这就意味着，即便你不懂，但可供你咨询的渠道也会比其它行业多得多。而且这个世界上任何一个地方，都有一个建筑经营控制的黄金工具叫平米造价，同一地区相同类型的房屋建造成本差距一般都不会超过10%。在美国，单位造价是按每平方英尺计算，你到了美国随便找一家建筑商报个价就一目了然了。
你在经营的过程中，如果发现自己的预期成本超过了当地标准的单位造价，那就肯定有问题，你随时可以以此为准绳检查哪方面出了纰漏及时改进。简单来说，就是在建造过程中经常将当前已支出成本加上剩余工作的预期开支推算一下最后的总成本会是多少。开工前每栋房子都做一张电子表格，中间检查就很方便。中间核算次数越多，成本控制就会越精准。还有一个更好的办法就是给你的工程师主管发放一份奖金，将这份奖金与每平方英尺造价控制结合起来，让他去帮你操心这事儿。
这个方案不需要你在美国有任何人脉和渠道，因为这些土地都是在公开市场上出售的，任何人都可以买，建好之后把房子交给中介就完事了。两年后，做得好又有兴趣就继续做，不想做了就把公司卖了。这种实体公司一般都以净资产估值出售，除了你手中的土地之外，没什么升值空间可言，但一般也不会有什么贬值。
你甚至不需要自己懂建筑或自己管理现场，将整个建造环节全部外包给当地建筑商也行，只是外包后销售毛利率肯定会下降。但建筑外包后你自己的人工和经营成本也会降低，因为这样你就不需要工程师这种高薪员工，并且报建、采购、管理分包商等最主要的工作都由外包建筑商完成了，成本也因此就锁定了。你的工作实际就简化成了买地、贷款两个环节。假设如前所述，你经营保守一点，贷款这个环节都可以省去，那就只剩下买地这项工作了。这样你就只需要招聘一些年薪三四万美元的普通员工凑数就好了。当然，说凑数是不可能的，就算只请几个杂工他们也至少能帮你干点活儿节省点成本吧？
另外一个问题是如何与当地分包商和供应商打交道，但其实这是最不需要担心的。美国作为金钱社会，你又是甲方，还有什么比这个问题更不值得担心的呢？事实上，在整个建造过程中需要的分包商和机械、材料等供应商在当地多如牛毛，大部分都是那种父子、夫妻、兄弟经营的小公司。所以你真正需要担心的问题是如何避免被这些人的彩虹屁麻痹，需要聘请专业点的律师，多在合同文本上咬文嚼字，并与他们展开激烈的谈判砍价。要记住一点，美国最大的一个优势，就是各个市场环节都高度的专业化和充分的竞争，你只要花时间去考察和谈判，总会有很多实惠的选择。
听起来似乎还不错，但过程中肯定很费精力，需要大量学习新知识和当地法律。但这个方案至少可以让你不亏本，而净资产回报率最高有可能达到300%，这是一个非常诱人的回报空间，所以付出是完全值得的。我想大部分人都不具备在两年时间内投100万美元赚300万美元的能力，即便它在理论上是存在的。大部分人能赚50万美元应该就会知足了，但即便是两年50%的回报率肯定也是那些中介推荐的EB5项目方不可能向你承诺的。
我看过一些投资移民的详细介绍，一般都是找个50万美元的EB5项目投资，然后再过去买一套房定居下来慢慢熟悉环境后找工作或者找个什么项目做，整个过程至少也需要100万美元。如果考虑这套方案，那两年后，你的100万美元一分钱都不会少，还能大概率赚一套房子，不香么？而更重要的是，在这中间你完全不需要求助任何人，不必受任何人的算计和盘剥。不必担心项目方卷款跑路或项目中止耽误你拿绿卡的时间，也不必在一个还很陌生国家里去面对一场很可能会出现的漫长官司，因为一切都在你自己的掌握中。
至于这个方案带来的额外的快速融入当地社会、快速拓展人际关系等作用，那就是仁者见仁了。因为如果你去美国的目的只是为了岁月静好，那这事儿只能算额外的负担了。
以上方案每个步骤所列的数据都是估算，实际肯定会有一些出入。但你可以通过Bing、Yandex等搜索引擎和浏览器自带的翻译功能登陆美国相关网站，或者在网上看一些关于美国建房过程的视频加以验证。唯一的门槛就是你得先在北上广深有一套房或638万人民币。据说现在好像涨到180万美元了（好像又被法院裁定撤消了？又恢复原价了？），但这个世界上有什么是卖一套北上广深的房子不能解决的呢？如果有，那就卖两套！
如果你不能指出这套方案的致命错误的话，我相信这套方案也同样适用于其它英美国家或者法制健全的国家，所以，眼光不要只局限于美国。
另外还有一些方案感觉也比较保险，比如在当地招10名员工开一家修理厂，在承接修理的同时，收售二手车和设备滚动经营，或者开两三家洗车店什么的。感觉可能需要一些专业知识，更辛苦，利润也不怎么好，但至少不会亏本吧？
这篇文字所述，均需你自己认真考察分析，有什么疑问可以找你的那些长居美国的朋友核实，我就不开评论了。我也没有任何规劝的意图，人各有志，只是希望那些出去的人，都能开枝散叶，勿忘家乡亲朋，勿忘自己皮肤，就好了。

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补充：这个问题其实还有一个简化方案：
曾经在B站上看过一个美国UP主介绍，他有一个朋友，一个人全职花了两年时间盖了一栋房子，然后以50万美元将它卖掉。那栋房子至少盈利20万美元，不然他那个朋友不会有那个动力去干。可见，美国建房子其实并没有我们想的那么复杂，如果你多看几个相关视频也能想到，一栋普通的平房或两层木头房子能有多复杂？
所以，如果不考虑在美国开一家有品牌影响力的公司，仅达成养活10名当地员工和投资100万美元盈利50万美元两个目标。这事儿有一个更简单更保险的方案：
1、准备，在美国任意一个只要不处在铁锈区的城市，聘请当地一个至少五年建房经历的工头或工程师、一个华人助理兼翻译及八名正儿八经的建筑工人，注册一家公司，无需办公室，只要有辆皮卡就行。
2、策略，公司成立后，买3块10万美元以内的地，然后在5个月内（审批1个月、建造4个月）全部以自有工人自建这3栋房子，剩下的70多万美元足够人机材及日常开支，无需任何贷款。建完一批卖掉后再买地建下一批，考虑到后面你的本金增加，保守估计两年内建四批共20栋房子。也可以中间兼做几笔旧房收购快速改造转售业务提高工人利用效率或以旧房改造为主也行。
3、分工，现场管理交给工头，采购及其它事务由你自己及华人助理一起完成，财务和合同文书等外包给代账公司和律师，销售交给中介做，在主体完成后就可以开放预约参观加快销售。