浅谈二手房买卖中有哪些坑和注意事项

八年的中介工作经历，做过一线业务员、中介公司基层、高层管理。（具体可以看看我的另一个帖子）对于二手买卖的看房流程、过户手续、合同签订等手续，有较为熟悉的经验。也算是对不熟悉 或者想了解二手买卖过程手续的一次解疑答惑吧。

之前发的帖子中，本意是希望记录一下自己的经历。发现很多朋友私信我问一些二手房的相关问题，索性就专门开了个帖子。 专门讲讲二手买卖过程中，各种可能会遇到的问题 。有遇到各种二手相关的 想了解的问题，也可以提出来 最起码可以探讨一下，我只要看见基本都会回复的。

既然是二手买卖，那么第一步肯定是看房。

准备买一套二手房，那么第一步肯定是先查找符合自己需求的房源信息，也是很多人最开始头疼的地方。（看房也累啊 体力 脑力都蛮累的）

查找房源信息的方式多种多样，有在各种网络平台查找的；有直接线下通过中介门店查找的；有通过物业查找的；有在路边看到举牌直接问的多种多样， 我先说说这里面的各种有可能踩的坑以及如何避免 。

首先通过网络查找房源

通过网络查找房源信息，简单、快捷，这也是很多准备买二手的朋友的首选。
那么我们得先知道一个问题：各个网站上的这些房源是怎么来的？比如说：58、 搜房、安居客等
在网络上发布租售房源信息的群体有两类人，98%是中介；2%是房东，每个网络平台都会售卖网络端口，价格在300-1500/月（包含不同套餐 房源发布数量） ，那么中介的一线员工就会去买这些网络端口，用于房源信息的发布，除了网络端口开通费用以外，还有很多其他的道具，比如说：置顶、橱窗、首页展示等，这些也都是需要花钱的，少则几十 多则几百，所以你在网络上看见的房源信息，基本上都是中介发布的。

其次 到底有没有业主本人发布的房源信息呢？有 但是极少，每个房源网站上都会有个板块 叫做“个人房源" ，那么会在这个”个人房源“板块发布房子信息的是什么人呢？
① 绝大部分是中介的新员工，这些人因为刚刚入职这个行业，还没有开通付费的网络端口，那么就会把房源信息，发布到免费的个人房源板块。或者是一些投机取巧的中介员工，会把自己伪装成业主的口吻进行发布网络房源，进而获取信任

②业主 极少量的房源信息确实是由业主本人网络放盘，那么普通的购房客户能够找到业主本人发布的房源信息么？结论：基本不可能。中介公司有专门的人员，每天不间断的刷新 来获取业主的房源信息，甚至网站也会搜集业主房源信息，然后卖给开通了付费网络端口的中介。我相信肯定有业主有过这样的经历：房源才刚刚发在网络上，立马就有十几个、甚至几十个中介来电话 落实房源信息 。（对 没错 你被网站卖了）。

所以想要靠在网络上获取真实的业主房源信息，基本不可能。既然业主房源找不到了， 那么我们就来看看中介发布在网络上的房源信息。

在网络上查找房源信息的人，绝大部分都有这样的体会：看到一套房源 还不错，挺符合自己的需求的。打电话给中介问问房源情况吧
客户 ：”你好 我在某某网站看到你发的一套房子 这套房子是什么情况？“
中介：”哦 这套房子卖掉了“（有可能中介压根不知道你问的是哪一套房子，因为他发布的所有房源 全都”卖掉“了。）

那么为什么会出现这种情况？原因其实很简单：在中介行业中，这种房源有一个共同的名字：笋盘。何谓笋盘？其实很简单：假房源 。
发假房源的目的是什么呢？获取客户的联系方式，得到购房客户的联系方式了，剩下的就可以慢慢打电话，慢慢落实你的需求，慢慢给你匹配合适你的房源信息。这其中可能会有很多人跟进你买房的进度，多人合作配合落实你的信息，一步步跟进 直至最终你买了房子 。

还有另一个相似的情况，看到中意的房源信息了，打电话给中介落实房源情况。
客户：”你好 我在某某网站上看到你发的某某小区的一套房子，这套房子什么情况？“
中介会毫不犹豫的告诉你 ：啊 这一套啊 房子还在的，房子是什么什么情况， 你什么时候有时间看房？”
到了约定的看房时间， 中介会突然说：钥匙被同事拿走了、钥匙丢了、房东临时有事不在家......反正不管什么原因，你要看的这一套现在就是看不了。 或者前面一切都很正常 到了所谓的这一套房源的门口了，死活就是打不开门。
导致以上情况的发生有很多可能： ①压根没有这种房子，当然看不了。 ②真房源 假价格。房源是真实存在的，但是价格是假的，报价低了很多万。（不然怎么吸引客户看房呢，这也是为什么 我们在网络平台上看房时，同时会展示很多套房源，其中有很多图片是一模一样的，但是价格五花八门。）

这时候中介一定会说：既然这一套看不了，那么我还准备了其他的房源，这套房子是什么什么情况。绝大多数人都会想着“既然来都来了，那就看看吧，也不算白跑一趟。然后中介会带你去看第二套、第三套。原来这第二、第三套房子才是中介真正要带你看的房子，但是始终不如你在网上看的第一套房子喜欢 。
过了几天之后，如果你还在纠结第一套房子，中介会告诉你：第一套房东不卖了 或者 第一套卖掉了已经 （这不就前后呼应上了么）。时间一长 你已经忘记第一套房子是什么样子得了，即便最终成交了，客户也不记得：当初到底是为什么联系上中介得了。

总结一下以上的情况：中介会在网络上发布虚假的房源信息，吸引客户的关注，获取客户的联系方式。这就是为什么很多朋友都有这样的经历：在网络上看好了房源，但是落实情况：要么就是卖掉了要么就是不卖了，或者到了实地的位置，但是却看不到房子 反而跟着中介去看了一套又一套其他的房源 。

那么网络平台上，到底有没有中介发布的真实的房源信息的？答案是：有的 但是客户基本不会选。
原因很简单：并排展示的五套房源，图片一模一样，标题都差不多，最低的价格发80万，最高的价格发98万，如果你是客户 你会选择哪一套问问情况？
长次以往 劣币驱逐良币，发假房源的 每天接到十个八个客户电话，发真实房源的 每天都接不到客户电话。时间一长 自然慢慢的就没人会发布真实的房源信息了。

那么这种情况，刊登房源信息的网站 难道就不进行管理？答案是：网站对于房源的真实性会进行抽查，比如：100个中介发布了房源信息， 网站会随机让其中的1个中介去房子里发定位、实地拍图片，进而抽查房源的真实性。但是对于价格 肯定是没法管理的， 网站又没有业主的联系方式，网站怎么会知道业主的实时价格。

所以：所有标榜真实房源的网站都不可信，因为压根做不到 也管不了。

那么在网络上进行看房 难道就没有用了？结论：确实没有用处 唯一的用处就是让你联系上中介。

每个网站上基本都会有全景房源、实勘房源，这总可以相信了吧，直接在房子里拍摄的 总不会有错了吧？
房源是真实的，价格就一定真实了么？就不能卖掉了？本质上都是一样的。
真实的房源、真实的价格，还能到一眼看中就成交的，这种几率小到近乎于0 。

本人改变不了以上的乱想，也没有什么办法能帮助各位规避。只是希望能够把这种情况 以及为什么会出现这种情况讲清楚，希冀看到的朋友在以后的网络上看房的过程中，最起码能明白：发生了什么、为什么这样发生 ，仅此而已就够了 。

明天再接着说

关于网络查找房源的部分，我随意在安居客上面截图了一张。这四套房源 明显就是同一套房， 图片、小区、面积都一样，但是价格不一样：有95万、98万、103万、105万 四种价格，一套房子 四个价格，那么如果你是客户：你会优先给哪个中介打电话落实情况？

结果也是显而易见的，那么这套房子真实的成交价是多少呢？不会低于108万，因为上面还有发108万价格的，只是截图结不到，那么很有可能这套房源，房东给到的最低价是108万。
这样持续的劣币驱逐良币，结果就是价格越发越低，这也解释了为什么我们在网站上查询的小区均价，等到实际看的时候发现小区的价格远远不止这个价格，就是这个原因了 。

而且这四套房源，网站还都给贴了”安选“真实房源的标签。所以在线上网站看房，真实存在且最大的作用：就是让购房客户与中介之间搭建了一个沟通的桥梁，其他基本没有什么用。

除了线上查找房源信息以外，另一个最重要的渠道就是线下直接找中介看房。
每个城市的犄角旮旯，都存在大大小小很多的房产中介公司，也很容易找到。那既然线上很难找到真实房源信息，直接去线下房产中介的门店去问吧，这样是不是更靠谱一点？结论是：确实是更靠谱一点 。
直接去到线下房产中介门店，诉说自己的购房需求，中介安排房源带看房， 这儿有几个需要注意的点。

1、现在有很多的虚拟号码平台，联动、移动都有这样的业务， 既然去找中介看房，肯定是要留联系方式的，这里建议专门申请个虚拟号码用于联系看房， 看到合适的 或者近期不看了，那么就把虚拟号码取消，不然就会体会到：24小时全天候，不分地点、不分时间、不分昼夜的亲切问候：您好 您还在看房子吗？我这里有一套*****样的房源。
因为很可能给你打电话的不是一个人，而是举全中介的业务员力量为你找房的至尊高端享受。无论你是在工作、是在开会、是在睡觉、还是在准备二人世界的时候，也无论你心情好、还是心情不好、还是心情糟糕他们都风雨无阻 一往无前，亲切的问候你：考虑买房么？

2、看房的过程中，可能会有部分中介要求签署一份叫做：看房确认书的文件
这文件上会事无巨细的写明：看的哪个小区、哪套房源、首次看房、中介公司名称、业务员姓名、看房时间，以及要求客户签名、填写身份证号码、按手印，对于这份文件 我的意见是能不签就不签，实在躲不过去要签，也尽量别留下身份证号码。（也可以保护隐私）

这份文件有什么作用呢？其实很简单：防止跳单 关于这一点我后面有时间得话会细细讲，但是能不签就不签。

3、看房的过程中 很多人会发现：你在前面看着，中介在后面拍客户看房的视频。这玩意又有什么用呢？用处两个：①向公司证明：确实是出来带客户看房了 ②防止跳单 作为跳单后追索佣金的证据，这个无可厚非，也对客户不会造成任何的影响，正常看就行了，只是希望各位能知道他们这个举动的目的是什么、有什么作用。

4、很多时候我们在看房的过程中，会遇到房东在家的这种情况。

这时候要注意的是：即便看中房子了，也不要过于的热情跟房东打招呼，不要认为跟房东热情一点、关系好一点，方便谈价格，这样做了会有两个后果。

① 中介看到你这么热情跟房东打招呼、套近乎，中介会认为你有跳单的可能，那么后期更不会给你牵线搭桥 ，害怕你跳单，本来看到了喜欢的房源了，中介兴致缺缺，要转换你去看其他的房源，导致最后没买成，白白浪费时间成本。

②房东看到你这么热情，会觉得你喜欢这套房子。那么既然你这么喜欢这套房子，就更不会降价打折了，谈价起来难度更大，因为你喜欢啊。既然喜欢 谈价空间就更小了，更是咬死价格了 。

看到房东 正常打个招呼，看完做到心中有数就行。不夸赞房子、也不要点评房子，看了一圈记住， 就走掉就行了。 觉得可以 就下次带着家里人再看一下，这时候双方都差不多心中有数了，房东看到你第一次看房兴致缺缺，以为肯定不会买，以为又是个没看中的。 结果第二次又来看，那么房东自然会更珍惜客户，谈价起来空间也就更大一点。

无非都是一些小的心理战过程，其实也不值一提，但是实际的操作过程中，很多人就是不明白这个道理，说起来头头是道，做起来一塌糊涂。

这里有个更重要的，需要慎之又慎的事情 。（加重 加粗 引起注意）
很极少数的情况，房东会趁着中介不注意的时候，主动留下联系方式给客户，希望能跟客户单独联系 ，私下交易。
这里面我们首先得搞明白个情况：中介费都是客户付，房东基本不用付什么钱，那么房东为什么要这么热心 想要绕开中介？

①不排除是想要帮客户省中介费，但是这种情况基本不可能，非亲非故、又不认识，为什么要这样做，没理由的。

②想要绕开中介的更主要的原因：不想走正式的成交流程，避开一些法律条款合同。比如说：报出极低价格，可能低于市场价很多。市场价100万的房子 70万就卖，就希望吸引一些想要占便宜心理的客户，或者觉得天上掉馅饼的客户。然后再说一些宽心的话，类似于：觉得跟客户很投缘，想让客户省点中介费，一切都是为了客户着想等等。

一定要记得：事出无常必有妖 。房东这么热情，肯定是由原因的。很可能这个房东只是个租客，拿着房东的房产证复印件就卖房，或者拿着一本假的房产证，先押给客户，需要客户帮忙做银行贷款解压，先借20万 30万等，最后血本无归。
做地产的八年间，遇到了四五起类似的事情了，叫天天不应 叫地地不灵，报警都没办法。 所以如果在看房的过程中，遇到房东异常的热情，并且希望私下交易的情况，千千万万不要觉得遇到好人了，“好人”是要吃人的。我们买房的目的是希望解决生活实际所需 ，不是为了占便宜。世上没有哪一份便宜等着人占的，希望谨记 谨记。

15年下半年，那时候刚做店长没多久的时候，一个客户上门店咨询周边的小区。

二十多岁 三十岁不到的一个女客户，准备买婚房，要三房精装，所以店内的业务员就带客户去看房。当时国家还没有要求业主去中介挂房源，需要做房源检验 。

（即便现在要求上架二手房需要做房源检验，也不是强制性的，因为很多房东都觉得：房子还没成交， 你拿着我房产证信息这查那查的不放心，也不给检验。因为需要房产证字第号、去查业主真实姓名、是否查封、抵押、共有人信息、名下房产情况等，都是要等到成交过户前，才会去查。）

所以就去看了几套房子，看房过程也没有任何问题，没有任何的异样。看房的过程中，客户也没有任何特殊的表示。记得是一套三房 报价90万左右，小区内同户型都在95万以上，正常流程看完，业务员就回店了，客户也走了，说是回去商量。

其实看房的过程中，房东（其实是个租客）主动给客户留了联系方式， 客户跟业务员分开之后，又回到房子中 跟房东沟通，最终谈成了80万左右成交，比市场价低了15万以上，随后客户和房东从百度上下载了一份模板，自己草拟了一份合同就签了。房东还有30万尾款，无力还款，需要客户先把首付拿出来给他，赎证了之后才能过户。
客户就把30万的首付款先给了房东，房东写了个收据。差不多过了个把月，业务员都把这个客户快忘记了，客户突然上门，说被骗了，让我们帮他找房东，我们才知道这个事情。
打这个房东电话自然是不接的，打多了直接就是关机了，多方联系之后，找到真实的房东号码，打过去落实情况，之前那个自称房东的其实是租客，租房子的时候复印了房产证复印件，然后这个租客自己做了本假的房产证，骗了客户的钱，收据上的名字自然也是假的 。
当场报警了 警察来落实了情况就把我跟客户带回派出所录口供，据我所知 是到现在还没有抓住。后面过了几天 客户带着家里人来门店闹，说是因为是我们带她看房子的，没有落实好房源情况， 她是因为相信中介才跟骗子成交的。
又是报警 跟警察讲清楚情况，客户自己背着又回去找人家沟通才被骗了等等，警察教育了一顿这个客户才消停 。

还有其他类似的情况，性质都差不多 所以如果看房过程遇到房东异常热情、主动留号码，要求私下交易的这种情况，一定要慎重再慎重，因为正常的房东压根就不会这么做 。觉得中介费收费高 想要少一点， 可以跟当地的中介谈谈，多多少少都能少一部份的。 不要因小失大，你贪人家便宜 人家贪你本金。

看房之前虚拟号码申请了，看房过程也留意了。接下来就是慢慢看房的过程，直到看到自己喜欢的房子。刚需的、改善的、在乎朝向的、在乎户型涉及的、在乎环境配套的等等，反正根据自己的需求，找到自己喜欢的房子就行了。

（这里说一句题外话，如果是买来准备自住的，朝向非常重要。相比起其他的环境、配套、户型等，在都差不多的情况下，朝向很重要。其他都有方式方法解决，但是朝向解决不了。周边环境不好可以去公园，配套不方便可以开车去繁华地区，户型不好可以改建，但是朝向是完全没办法解决的，晒不到太阳就是晒不到太阳，完全没办法。）

不断的找房子、看房子、找房子、看房子的过程还是蛮辛苦的，不仅身体累、心里也累，一直看不到合适的人会暴躁的，加上很多人都有选择障碍， 户型好装修不行、朝向不错地段不行、装修可以配套跟不上、终于看到一套各方面差不多合适，挺喜欢的 商量犹豫一下吧，“欻” 人家卖了。得咧 又得慢慢看，这个过程还是很煎熬的，但是没办法，就是得沉住气 慢慢看，不能着急。看好了 买定离手，下手要快。

第二步（很重要）

经过一番波折，终于看到满意的房子了。这时候要做的一定是去银行打征信报告、银行流水、去单位开收入证明。

好不容易看到满意的房子了，加上中介一忽悠，说：房子很抢手，赶紧签合同。一激动就约房东见面谈，谈着谈着自然就是签合同，如果等到签合同的时候问中介贷款情况 征信情况，中介一般都会随意的问你几句：平时有没有逾期？有没有欠银行贷款？很多人回答说：应该没有。 中介会立马告诉你：那没问题，可以贷款的，我们银行有关系 。 心大一点的也就把合同给签了 。

其实征信不仅仅涉及你是否贷款有预期、信用卡逾期也算、水电费欠缴也算、还有花呗、 借呗、微信的微粒贷、京东金条、各种小额贷款等，都会上征信记录的。信用卡年费欠费，一般不会发信息告知，但是也会上征信记录的。甚至于很多人压根就不知道自己有没有征信逾期记录，即便你清楚的了解自己的征信记录，那你媳妇/老公的征信记录你清楚么？

往往就是简单相信中介所讲的话，糊里糊涂签了合同，然后就开始憧憬美好未来，等着住新房子。谁曾想 前面还有一堆坑呢 ，没事固然好，但是一旦出事，中介是肯定不会承认自己讲过什么、说过什么话的。

业务员说自己只是个小业务员，什么也不知道，有什么事情请找中介领导沟通。中介领导则会告诉你：他不了解情况，按合同办事，不行就打官司。后续自然会有中介公司的法务部与你沟通。他们没有任何的压力，中介继续找其他客户卖房子， 房东继续找其他客户买房子。只有你 一筹莫展，等着打官司 。

在谈判的环境下，加上自己本来就喜欢，加上旁边有人不断的吹耳旁风，如果不是非常理智的人，都很难不动心的。也可以理解 但是还是希望能好好看看这篇文章，如果能帮你提前规避，或者遇到类似情况了，心头灵光一闪：记起这篇文章中，大概讲过类似的情况，能做到规避 也算是这篇文章没有白发了，哪怕只能帮到一个人也值了。

下午有事情 现在有时间接着写写


基本上所有正规合同中，都有这样类似的条款：房东需要保证所卖房屋的所有权；客户需要保证自己符合银行贷款审批，如果不能贷款，需要自筹资金付款，不然就是违约，违约自然也有相应的违约的条款 。

所以一定要慎重

接着说去银行做贷款预审批的流程

去银行打出夫妻双方的征信报告、银行流水、收入证明之后，就去银行审批贷款资质。 这个银行可以是任意一个银行，流程也很简单，直接进到银行，告诉大堂经理，你们来办理房贷，则银行大堂经理会带着去办理房贷的工作人员面前。

那么 这时候把准备的收入证明、银行流水、征信报告、以及简单的房子基础情况给到银行的信贷经理。比如说：小区名、单元栋号房号、面积、装修情况、房龄情况等基础信息。
不需要跟房东要，问问带你看房的中介就知道了。 根据以上信息，银行会审核你的贷款资质，如果没有问题则说明贷款可以贷。当然这里谁都不能保证，非得追着银行的工作人员问：能不能一定贷的下来？贷不下来怎么办？这些问题没有意义。

每个银行放款额度不一样，每个月的放款额度也不一样，政策可能调整等各种因素，银行的也不会告诉你一定100%没问题，一般情况下 银行的工作人员看完你的情况之后，会告诉你：没问题 可以贷。

这时候 确认贷款没问题了，再去联系中介 约房东见面谈细节问题。（到这一步你的心里就是有底得了）

这里有个需要注意的是：银行流水、收入证明、征信报告的有效时间是一个月，如果办完以上这些，过了一个月还依然没有成功买到房子， 则需要再去打印一份，再走一遍银行，所以还是建议打完征信报告、银行流水、收入证明之后，就即刻安排跟房东见面谈细节。

以上就是第三步：贷款预审批

第四步：签署中介《房屋居间买卖合同》
















以上是我简单签署的一份合同 可以参考一下

第五步：合同签署完 就是的交定金了，刷定金和付首付的银行卡最好是一张，不然后期可能会碰到麻烦。

这儿由三个点需要注意的

1.有房产证的房子
业主签完合同，可以把自己的房产证拿走，但是定金不建议直接交给房东，而是留在中介处代保管。 如果顺利过户了，那么什么事都没有，如果没能顺利过户，再想跟房东要钱可能就不是那么容易了。遇到讲道理的还好，遇到不讲道理的就是打官司了。放在中介处代保管，就算出事了 也知道自己的钱在哪里，拿回也方便。

2.没有房产证的房子
则一定不同意业主把定金带走，宁愿不签合同，房产证和定金必须要留一样。

3.在中介处交定金的时候，看清楚：定金和订金的区别，定金=确定、订金=预订。则订金是没有形成合同约束力的， 如果违约了 一般最多就算退钱，但是如果定金违约了，法律规定是需要双倍退还的 。

第六步：去银行办理贷款审批 （注意与第三步的贷款预审批区分开来）

中介基本上都有合作的银行，当然客户也可以自己找银行，如果是不收费的话，建议这里就直接跟中介对接的银行办贷款就行了 不然跑来跑去的也麻烦 。如果是要收费的，并且觉得费用高了，自己找银行办贷款也是可以的。

办贷款的过程很快， 一般1-2小时就完成了。