怎么参与公募REITs投资

上市一周年！首批公募REITs迎来百亿解禁潮，机遇与挑战并存。
2022年06月21日 22:32 中证报
2021年诞生的首批REITs产品，迎来首个解禁潮，解禁市值超百亿元。6月21日，华安、博时、东吴、富国、浙商证券(11.140, 0.15, 1.36%)、中金、平安等旗下首批上市的9只公募REITs迎来限售份额解禁。对于这批公募REITs而言，解禁后流通份额将增加一倍。
面对解禁，今日REITs表现相对平稳。业内人士表示，如果短期价格下跌可能带来一定配置机会。对于投资者而言，应更多关注各REITs经营情况，并利用IRR等指标来分析投资性价比。

首批公募REITs迎来解禁潮
随着解禁潮的到来，华安基金、东吴基金、中航基金等9家基金公司先后发布公募REITs基金份额解除限售的提示公告。

比如：项目优质，监管审核严格，能上市的都是最优秀的项目




图1 已上市公募REITs基本情况与表现


据数据统计，9只公募REITs此次解禁份额占总份额的平均比例为33.9%，超过目前流通份额占总份额的平均比例32.4%。解禁将使这9只公募REITs的可流通份额增加超过一倍。

具体来看，中航首钢绿能REIT、浙商沪杭甬REIT、东吴苏园产业REIT、华安张江光大REIT的解禁份额小于目前流通份额，占比（解禁份额/流通份额，下同）40%-80%；富国首创水REIT、博时蛇口产园REIT、红土盐田港(5.080, 0.03, 0.59%)REIT的解禁份额接近或持平目前流通份额，占比90%-110%；平安广州广河REIT、中金普洛斯 REIT的解禁份额超过目前流通份额，占比130%-190%。

二级市场价格承压

公募REITs首个解禁潮对市场流动性有多大影响？

鉴于首批解禁前，市场公募REITs份额供给少，保险、理财等资金无法实现足额配置，在供需失衡的情况下，流通的公募REITs存在超额溢价情况，部分REITs的涨幅较大。

近期REITs价格出现一定回撤，但平均溢价仍超过20%。如果市场流通盘再增加一倍的供应量，部分溢价过高、估值偏离度较大的REITs可能存在价格回撤的压力，从而带动整个REITs二级市场承压。

私募排排网财富管理合伙人荣浩的观点较为谨慎。他表示，解禁后的溢价率会有一个回归到合理估值的过程。但是各战略投资人的减仓计划可能有差别，如果形成共振则会造成短期抛压；看重长期收益的机构短期内建仓的概率不大，要等估值溢价回复到合理水平。目前平均溢价率在20%，前期市场已经释放了一些估值风险，部分还是偏高。“对于收益权类的REITs长期属性更偏债，适合追求确定性收益的资金。解禁后，待估值进入合理区间，相信险资等会适时介入。”

限售解禁带来的变化，是REITs产品被减持进而影响二级市场价格。中金公司(41.620, -0.61, -1.44%)认为，部分战配限售投资者可能在解禁后出于止盈、净值管理等目的选择减持，前期盈利更高的项目被减持的可能性更大，投资者应注意解禁后因流通份额增加导致的价格下跌的风险。



图2 稀缺性

上市一周年稳健运行

目前看来，已上市基础资产资质卓越，上市一年来运营稳健，信息披露持续规范，首批9只REITs均完成2021年度分红，二级市场回报良好。同时，REITs规则体系和制度建设逐步完善，配套细则基本覆盖业务全流程，扩募规则已正式落地，REITs市场有望加速扩容。

博时招商蛇口(12.540, 0.09, 0.72%)产业园REIT基金经理胡海滨称，目前发行的REITs在发行认购阶段都出现了超额认购的情况，说明投资者较为认可REITs的投资价值，市场处于供不应求的情况。



图3 投资门栏低