2021年半年报，雪球上一片讨伐声，这也难怪，听说是19年了万科中期报表净利润同比再次发生利润下降这种事，这也难怪雪友们要口诛笔伐了，是可忍也,孰不可忍也。

但要提醒的是房地产当年结算的收入都是前几年销售收入，时效性极差，与其说当下的经营利润不佳还不如说二年前甚至三年前的公司已经出现问题了。投资永远投的是未来，还是多想想未来的万科会怎么样，目前的政策和市场环境对万科来说是更好了还是变坏了？当下利润下滑是趋势性的还是一次性的？

尽管房地产开发是万科的基本盘，但万科已经提出将坚定实施不动产开发、经营、服务并重战略，与城市同步发展、与客户同步发展，以“长期最大化市场价值”为目标，加速推进公司转型。

转型是必须付出代价的，代价就是近几年万科的房地产开发业务表现的不温不火，销售虽然仍然保持增长却是温和增长。当行业毛利率下降时，当量不能补齐质的时候，净利润的负增长也就在所难免了。幸好万科上下也明确表示必须保证这个基本盘，在当下几家头部企业遇到困境时，万科还是那个万科，保持行业的头部行列始终不会动摇。从目前看来，政策和市场环境对万科来说也是越来越有利了，所以没有必要对今后万科发展甚至成长有所怀疑甚至悲观 的，我依然相信万科在做长期最大化市场价值的事，好公司的自我修整或修复能力一定会好于我们很多人的预料。需要提醒的是，万科今年的拿地已明显比去年有大幅增长，并且经营现金流量仍旧保持净流入。稳健地保持增长才是万科的特色，这一点对于高杠杆高资本密集型行业尤其重要。

一、关于净利润和毛利率
郁亮曾经说过，房地产开发就如农民种地，总会有好的年成，但也会有一般甚至较差的年成。一定、必须保持利润的正增长，长期来说对于任何一家公司都是勉为其难的，特别在对于房地产这个政策多变的市场，一定会遇到不好甚至较差的年份。毋庸置疑对于万科来说，目前就是处于收成不好的年份，对于其他房开企业，事实上也普遍存在当下类似增收不增利的情况，甚至于很多房企业已面临困境。

万科2021 年上半年实现营业收入 1671.1 亿元，同比增长 14.2%；结算毛利率为22.9%，实现归属于上市公司股东的净利润 110.5 亿元，同比下降 11.7%。结算毛利率与去年同期的31.8%相比，下降幅度确实较大，公司的解释是受报告期结算的房地产开发项目利润率下降影响。

我们看一下一季度的数据，一季度实现营业收入 622.6 亿元，毛利率是20.4%，那么可以计算出第二季度总营收的结算毛利率24.4%，也就是说二季度的毛利率比一季度的毛利率上升4个百分点。

我们再看报告中披露，上半年收入其中房地产开发业务实现结算收入 1443.3 亿元，同比增长 11.9%；结算毛利率为 24.9%。我们可以简单的粗暴的认为，第二季度的房地产开发业务结算毛利率约为26.4%。

当然我们不能确定一季度万科的毛利率是否已经触底，第二季度的毛利率回升是不是代表一种趋势或一种信号，但我们也不能由此就下判断万科的毛利率会在低位徘徊甚至继续 下滑。需要注意的是万科的中期营业一般占全年的36%左右，所以毛利率的情况还是有待一步的观察和确认。但万科的盈利能力面临挑战是不争的事实，能不通顺利通过困难区才是当务之急，活下去依然是今后公司发展的第一保障。

今年的大肉润和软件（300339）和露笑科技（002617）当前已经实现翻倍增长空间，以及讲解的长江电力（600900）和鼎胜新材（603876）已经吃到肉了走了这些的不知道老苏说了多少个了，这样证明自己的逻辑是不错的，实力我也不多说，直接上正题！

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二、财务情况十分稳健
万科的财务情况依然二分稳健，这也为今后收获好的收成创造了条件，因为当下的政策和市场环境越来越对财务稳健的房地产公司有利。

1、顺利“三条红线”回归“绿档”。报告期末净负债率为 20.2%；持有货币资金 1952.2 亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和 843.0 亿元，短期有息负债占总有息负债的31.4%。剔除预收款项的资产负债率为 69.7%。

2、上半年本集团实际利息支出合计 63.1 亿元，按总有息负债2687.1亿元计算资金成本年化约为4.70%。（也有披露截至6月底，万科的综合融资成本为4.27%，同比下降32个基点。）公司仍然保持行业领先的信用评级。

其中资本化的利息合计 25.2 亿元，占总利息的40%，财务处理十分保守。由此依然可以认为万科的利润是不注水，就是减少了至少也货真价实。

3、经营活动产生的现金流量净额继续保持净流入67亿，但同比下降70%，因为报告期的拿地数量明显比去年同期增长。

三、新拓项目同比明显增长
上半年本集团获取新项目 95 个，总规划建筑面积 1505.9 万平方米，权益规划建筑面积 1101.4万平方米。项目总地价 1126.3 亿元，均价为 7480 元/平方米，权益地价总额约 886.5 亿元。 而2020年上半年本集团获取新项目 55 个，总规划建筑面积 980.2万平方米，权益规划建筑面积 504.6万平方米。上述项目的权益地价总额约 321.3 亿元，均价为 6368 元/平方米。

四、销售继续保持温和增长
报告期内房地产开发业务实现合同销售面积 2191.7 万平方米，同比增长5.5%；实现合同销售金额 3544.3 亿元，同比增长 10.6%。从万科今年上半年新拓地的情况来看，后续销售有望继续保持温和增长。

五、锅里肉（已售资源未结算或合同负债）越来越多
截至报告期末合并报表范围内有已售资源未结算合同金额合计约 7819.1 亿元，较上年末增长 12.0%。同时可以印证的是资产负债表内的“合同负债”为6942亿较上年末6307亿增长10%。，说明万科可以结算的未来利润是越来越多，所以今年上半年的利润负增长可能 并不说明问题。

六、基本盘以外业务喜人，或稳定或高速增长
如果细心一点的话，我们可以发现房地产开发业务结算收入的增长是落后总营收的增长，2021年中期营收万科的非开发业务收入为227.7亿，比上一年同期173.4亿增长31.3%，具体的分项数据中期报告里都有较详细的披露。

有一点可以确认的是，由于这些业务处于高速成长（相对于开发业务），从总体毛利率低于开发结算毛利率来看，其毛利率水平并不高，总体起到拖累的作用，但长期市场价值不容忽视。

1、物业服务。万物云实现营业收入 103.8 亿元，同比增长33.3%。其社区空间服务方面，商企空间服务方面和城市空间服务方面均有利突破，应该说增长喜人。

2、租赁住宅。期内营业收入 13.19亿元,同比增长 25.6%，间天出租率达 95%。租赁住房业务泊寓共有房源 19.2 万间，上半年在 16 个重点城市新开业 0.6 万间，累计开业 14.8 万间，规模位列集中式公寓全国第一。

3、商业开发与运营 。期内商业(含非并表项目)业务营业收入 36.29 亿元,同比增长 19.0%。累计开业的商业项目建筑面积为 988.8 万平方米，同比增长18.3%。规划中和在建商业建筑面积为 549.3 万平方米。后续发展不成问题。

4、物流仓储服务。期内万纬物流管理项目（含非并表项目）的营业收入 13.4 亿元，同比增长 64%，在2020年增长37%的基础上继续保持高速增长。截至报告期末，万纬物流在 44 个城市累计管理 148 个项目，可租赁建筑面积 1,149 万平方米，累计开业项目建筑面积 797 万平方米，其中高标库开业 756 万平方米，稳定期出租率 94%。

万科目前的市值2430亿，按照静态估值PE为5.85，如果假设今年净利润下降10%计算的PE为6.5，对于一家净负债率20%、赚的是真金白银、行业容量仍旧巨大的头部企业来说无疑是极其低估的。公司能够保持持续地正增长，无疑是令人鼓舞和欣慰的，但无法接受公司一时的停顿或后退，至少是不理性和不成熟的。我们对于公司的发展和成长需要保持一定的宽容，并且更应该关注公司的长期价值而非短期利益。