公摊是香港引进的概念，但是之前，中国也没有商品的概念，公摊不公摊没啥关系？

那么公摊是什么？
我们从狭义地说，你电梯所占空间，每层过道所占空间，一楼大厅所占的空间，还有两部楼梯所占空间，这些都是为住户服务的，你享受使用权，但你想不出钱，希望发展商把这部分当福利，这可能吗？

好的，发展商可以按套内卖，并且现在已经都是按套内面积卖了，但是发展商定价时候，比如拿现在东莞塘厦的一个项目来说，按套内面积的售价是44000，按建筑面积的售价是36000、 这不是一样的吗？

换句话来说，如果政府按建筑面积的限价是36000，那么套内价格44000是合法的。

羊毛还是出在羊身上。你怎么可能想占发展商的便宜？ 现在公摊都占15%，如果发展商把这15%都包下了，个个都得亏本。


而且房价里远不是这些直接的分摊，比如我们拍卖拿一块地，比如10000平米一个小区，那么建筑密度规定住宅一般不能超过30%。也就是说建筑基底面积不能超过30%，那么其他70%的绿化、广场和车道用地，你以为都是发展商包了？

发展商拍地的时候，都是按用地面积乘以容积率，而不是按你实际建筑基底面积乘以容积率交纳地价。所以从地价分摊来看都是整个项目。

建筑的地下室，地下车库，这些地下室的造价比地上高多了，还有高层住宅的消防避难层，设备转换层，都属于套内以外的建筑面积，这些都是分摊的

你能指望发展商都把这些包了？ 如果按套内面积算，这些东西发展商都会折合到价格里去。


所以，按建筑面积或者按套内面积，不过是成本的分摊的区别，如果按建筑面积，那么定价就按总建筑面积分摊，如果按套内面积卖，那么那些分摊成本，发展商会额外计算，算进价格。


总之，发展商不是慈善机构，你不可能让发展商亏本卖房给你。

所以以为按套内面积计算，你就能占发展商便宜，这不是蠢就是傻？

而有关部门，为了缓解矛盾，也迎合百姓愚昧的思想，也推行套内面积，这是什么概念？


说的一个人喂猴子，跟猴子说，早上三颗桃子，晚上四颗，猴子都不愿意了，后来饲养的人说，那么这样吧：早上四颗，晚上三颗，

所有的猴子都欢欣鼓舞。

我觉得为了缓和大家对高楼价的愤怒，把因果推向分摊，而实际操作中，也默许发展商把分摊算入成本，这种换谈不换药的做法，这是逗傻子玩呢。

就好比卖苹果，假设我们国家收销售税。 那么正常收银的小票是苹果多少钱，销售税多少。

当苹果涨价了，实际上通膨，但是观众都把责任推给超市涨价。在群情激动中，国家推行销售商包税，于是全国人民欢欣鼓舞。

以后小票里，再没有销售税项目。 但是其实呢，销售商把销售税暗暗加入到售价成本里。

从勒令商家报税的一刻起，那么销售税这部分的加价已经给加上了

对套内面积出售欢欣鼓舞的土人，会被价格欺负一次，然后再从智商被凌辱一次。

，2020年住建部发布了一则《住宅项目规范（意见征求稿）》，其中明确指出：房地产商应该应该按照住宅套内建筑面积进行交易。

取消公摊对用户最直接的损害是，房产证面积小了，那么房地产按揭的总价，已经房产总价都缩水了，而且你特么还实际支付了这部分钱。

所以，吃亏的最终还是买房的

除非国家明文规定：所有分摊，发展商不能计入房地产成本，这样，才是真正意义。

但是这样，还是市场经济吗？ 个个项目都会亏损，发展商个个都不干了。房子留着国家去开发建设、补贴去吧

2008年，国家大力声讨发展商，说：发展商要留着道德的血。

我就算了一笔账，即使不算土地拍卖，房地产项目中政府的各种税收占46%

当时我最先提出这个，当时没有人相信，个个都骂我
结果现在都成了常识

那么我们看看一个房地产项目政府的税收和发展商的利润：

我们再看看房地产各施工单位各程序的增值税率，这也说明，一个房地产项目养活多少人，是多么庞大的纳税规模，说明房地产对财政收入和经济的重要

房地产的利润绝不是暴利，一般来说能有个12%的利润就不错了，而且精算的压力大，稍微算错了，就亏了。

以前还可以靠不赚钱，靠扩张，靠扩张带来的信贷规模生存，
现在恒大等一出事，这个生存的方式也没有了

看到还有蠢人把房价跟公摊联系一起，简单说明一下

融创维多利亚湾六期公摊率46％肯定有问题，我觉得最可能的是设计问题，设计院太差，对机构计算没谱，墙壁厚度太堆料，对超高层建筑钢筋计算过于节省，
我以前做过都有一个超高层项目，钢结构，酒店分摊率是23%，写字楼是40%，这才是合理的。 住宅，一般高层住宅分摊率25%，超高层住宅31%
就是说本来万达卖之前，做的设计是合理的，后来接手的融创找的设计院太差

一般来说，设计院里38岁以上已经画不动图了，必须改行，一般都是25-35岁的，所以很多项目都是新手第一个项目，比如我们当初超高层项目就是25岁的建筑设计师，当时也很没有经验，拿我们项目练手，等四年后，就升为带三个项目的老总，其他专业属于他的团队，每个项目年度提成百万，一年三四百万收入，现在已经退出一线。

融创维多利亚湾六期这么高的分摊率，肯定设计有问题。 我觉得查丈做手脚可能不大，因为竣工查丈不是直属规划部门，就是指定的测量单位，如果这么作假风险太大。

设计是建筑设计师的事，但是这总平面图，肯定是有问题的，作为超高层，这种密度和摆放，肯定采光有严重问题。

而且最奇怪的，青岛规划局怎么能批准的，这种密度。 容积率这么高，

房地产看似个个专业，但其实无论甲方，施工还是设计院，外行都很多，比如我带的一个人，负责广东一个地方的工厂项目，

他看了设计指标，觉得有问题，问我，我一看占地一万多的厂房，地下室设计一层，而且人防面积3300，我就问，有什么依据吗？

你们不会按住宅标准了吧？ 全国对工业厂房都没有车位指标，你们见这么大的地下室干嘛？ 而且人防，这么规模的工厂，最多三四百平米。

结果他去问了，工厂人防标准，只是按15%配套的百分比建就可以，也就三百多，其他商业、写字楼和住宅都有车位标准，工厂没有。

就从这一点，造价就相差几千万。

现在很多不专业的房地产公司，找的设计院都拿回扣，找的都是垃圾设计院