给大家讲讲90年代的海南北海房地产崩盘

楼主：不当工人时间：2021-09-15 10:12:35

有幸赶上了海南北海房地产崩盘之后的尾声阶段，对于那时候海南北海各开发项目有一定的了解。过去了20多年了，现在的人，恐怕没几个人知道那时候的情况。

楼主：不当工人时间：2021-09-15 10:18:59

过审了！

简单说一下，这个帖子一方面介绍一下上一轮的房地产泡沫破灭情况，另一方面也简单记述此轮房地产泡沫的破灭的实况！

楼主：不当工人时间：2021-09-15 10:29:28

我接触海南的房子基本上已经是2000年前后的事情了，那时候的海南北海房地产已经全面崩盘了。由于接触最多的是北海的房地产情况，我就先简单说说。

北海的房地产热潮比海南的要晚一些，当时的北海被大家寄予厚望，认为会是另一个深圳，于是炒作基本停留在土地的炒作，房子反倒是没那么疯狂。

92年，北海的土地价格还是比较便宜的，大约是20万不到就能买一亩地。当时万科进入了北海，买了两块地，一块是火车站前面不远的一块40亩左右的土地，1000多万，买了没几个月人家出价4000万要买，万科没卖，最终，万科把房子盖好了，步梯房。可是房地产泡沫已经彻底破灭了，万科的开盘价格是1000一平米，没人买，一直到了2000年左右还剩很多没卖出去的。当时万科的房子成本基本上在1000左右，考虑资金成本，亏得比较厉害。而到了2000年的时候，万科对面的一块土地一亩又跌回到了20万，当然了，没人买。万科另一个项目是买的二手项目，就是一个大的房地产项目中的一栋楼，纯海景房，94年的价格是3500一平米，卖掉了90%，清一色的160平米大户型，海景非常漂亮，精装豪宅，不过基本都是炒房的各个企业买走了。到了2003年的时候，就我所知道的，最低到了800一平米。

楼主：不当工人时间：2021-09-15 10:39:50

海口的话，因为炒作是从91年开始的，所以到了93年底，房子基本都盖好了，以海口市中心的国贸大厦为例，但是的价格炒到了7000一平米，当时的房子离海边不远，后来海口一直在填海造地，结果房子离海越来越远，最低的2000年前后，一平米跌倒了1000出头。我2006年想入手的时候价格涨到了2000一平米，不过房子品质已经不行了。

海口基本上是以炒房炒地两条线为主，不同于北海炒地皮甚至炒图纸。在90年的时候，海口的房价才1000出头，到了93年底就已经是五千了，贵的七八千。

而93年，一个大学毕业生工作10年之后每月工资在广州也不超过400块。可见当时炒作的疯狂程度。

那一轮炒作，最终被朱总按下了暂停键，值得庆幸，没有造成全国性的大泡沫。像是深圳，房子普遍炒到了8000左右，几年后跌到了5500左右，基本上打七折。远没有海南北海那么惨。

越往北，受海南北海地产泡沫影响越小。

当然了，大连由于受到了97年亚洲金融危机影响也出现了大量的烂尾楼，但是不能算到海南北海泡沫之中。

楼主：不当工人时间：2021-09-15 10:42:48

2007年，见到一个老板，在卖一栋楼，他说“93年花了2000万买下来的，现在只要900万”，一栋5000多平米的一线海景楼，即使是房价回暖的几年后，也只能卖900万。最终这栋楼的成交价格是870万左右。

楼主：不当工人时间：2021-09-15 11:07:09

这个帖子我原来的本意是想记述本轮房地产泡沫破灭的过程，算是一种纪实。

无奈，不允许发帖。

于是换个主题，内容上也多加一些别的东西，否则担心被删贴。

楼主：不当工人时间：2021-09-15 11:13:16

我之前有个帖子记述恒大的，本来以为恒大起码撑到年底，没想到从5月底出问题，打骨折价卖房，到现在3个多月就基本倒下了。

债务不还、工程停工，连工资都不发……

所以很可能，本轮泡沫破灭的速度会极快，远超大家想象。

93年那轮房地产泡沫破灭之后，到了95年，基本房价已经跌去了三分之二左右，快的惊人。

同样的，日本房地产泡沫破灭是在1991年，到了93年的时候房价已经跌掉了一半了。

楼主：不当工人时间：2021-09-15 11:22:19

现在最荒唐的一种观点就是地价贵，那房价怎么可能会便宜？

大家都知道土地大部分是从农民手上征收的，价格是多少？凭什么拿到市场上就成了天价？是因为开发商都在抢，开发商计算开发成本，市场价格，觉得有利可图，自然会买。

反过来，我们以恒大此轮房地产特价为例，南充的特价房，每平米2800出头，建筑成本目前都已经是2000了，扣掉报建费用、人工成本等等，土地价格已经归0。这个时候政府想卖地，单价会是多少？谁会买？大量手中有地的地虫，卖地的价格会是多少？就在2月份的时候南充的土地出让，楼面价还是3000一平米，现在会是多少？

楼主：不当工人时间：2021-09-15 11:35:00

再说鹤岗，目前二手房价个跌到了1000左右，就算鹤岗的房子质量一般，每平米的造价也得超过1500，房价连钢筋水泥都卖不出来。

记得前几年，一个朋友想在日本买房子，位于东京都商圈，距离东京塔比较远，得四五十公里，30平米的小户型（没有公摊），80年代的老房子，但是保养的挺好，售价500万日元，约合人民币30万。之所以想买这个房子，因为朋友一直租房子，租金每年100万日元左右，5年租金能买下来这个房子，觉得挺划算的。

同样的，我们看看北京，就拿燕郊来说，租售比达到多少？

为什么日本远郊的房价会是这样的呢？因为没有工作机会，离市中心又很远。这类似于我们农村的房子没人住，都到大城市打工是一样的。

天涯脱水

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