有朋友有感兴趣得话，可以看看这个项目《青年说》
位置：北市区小康大道与沣源路交叉口往南500米
开发商：昆明市国资委旗下的昆明公租房公司 这个项目以前是公租房 现在转成了商品房

项目2022年5.6 交付的 现房（一礼拜之前）

户型：88-90平 3室2厅1卫

价格：11000-12000 （精装）

@sweetdenial 2022-05-12 16:20:23
不小心点进来了看完了，有想在昆明换房的打算，有几个问题想咨询一下：
1、为什么工抵房比一般商品房还贵？不是说工抵房一般都是最便宜的吗？
2、买房中介带看跟买房价格有没有区别？自己去会不会更低？开发商一般给你们中介返多少个点？
3、凭你多年的销售经验，昆明现在买房是否合适？投资方面
4、预算250万内，巫家坝、会展、度假区，你怎么推荐？最好买了就能上不错的中学的有哪个？
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我就斗胆说一下 说的不对 您也莫怪
1、市场上确实有工程抵款房，但是90%都是假工程抵款房，都是开发商或者中介借着工程抵款房的名义打折或者抬高房价。宣传的时候是工程抵款放，买的时候都是正常商品房手续。
真实的工程抵款房的话，成交的时候是需要签署工抵房转让协议的，且房款是打到工程方的手上 。（真实的工程抵款房都在工程方手上，一般都在包工头手上。） 10%情况是真工程抵款房，开发商没有结款给工程方，而是结房子。工程方要房子也没用，只会拿出来卖，给工人结工资。这时候一般都是比售楼部商品房更便宜 不然谁去买，手续还麻烦，还有风险。但也不排除您说的工程抵款房的价格更高 比如：房源稀缺 售楼部没有这个房源了，但是我有 自然就比商品房更贵。

2、先说结论：跟中介买房 与直接去售楼部买房价格没有任何区别。
中介本质上起到的效果就是进行楼盘信息宣传，所以本质上价格没有任何区别。当然不包括包销房源（某几栋或者某几十套房源被中介买断，再卖给客户 。）不排除一种情况：售楼部置业顾问故意报高价把客户往中介那边挤压，明里暗里的让你去找中介买。置业顾问再把信息卖给中介，中介报给你更低的价格，如果确实能以这个价格成交，自然你更信任中介了。成交之后，中介再给一部分利益给置业顾问，当然这种情况非常少。 对于业务员和置业顾问风险也大。

3、开发商给多少返点
开发商给中介的营销费，目前主城区在1%-3% 郊区4%-8% 。
当然 我不找中介买，这部分钱是不是就可以省下来，房价就更便宜了。结论是不会。这笔钱属于楼盘的营销费用，即便不给中介，也会给广告公司、活动公司，或者最终这笔钱能省下来得话，就是整个项目管理层的分红，也跟客户无关。

4、昆明现在买房是否合适
大环境 世界格局什么的我就不谈了，我就说说在昆明投资这件事情是否合适？合适！昆明的房价已经连续22个月跌了，必然会有反弹的，目前昆明的房价在所有省会城市中都是倒数，还是很有后发力的 。投资 无非就是抓住两点，收益与门槛。风险方面 现房>央企>国企>大品牌开发商 （如果非得拉扯到世界经济、房产泡沫这些，那就当我没说。）
①求稳妥：北市区的房价是整个昆明市最稳定的片区，没有暴跌过，没有暴涨过，很稳定。
②门槛低：经开区是国家级的经济开发区、自由贸易区。目前在整个主城区都是价格洼地 价格也最低，当然 现在什么没有，很多人看不上。总有一天会价格拉平的，那么收益也就更高。
③收益高 巫家坝/杨林：这两个地方都是肉眼可见未来发展会比较好的地方，哪怕只了解一点也知道。巫家坝的问题不在于开发商会不会烂尾、能不能规划发展起来。巫家坝的问题在于昆明市政府。重建巫家坝当然没问题，但是想要发展到规划蓝图里面的模样 肯定不是一届领导班子能完成的事情。考验的是昆明市政府各界领导班子的决心跟想法是否一致，这里我就不多说了。取决于你对昆明政府的信心。

5、会展 度假区不推荐。单独谈论巫家坝，250万在巫家坝可以随意挑了。在飞虎大道周边的都可以，巫家坝目前的平均价格在1.6-2.2万。没有前两年炒的那么火热了，价格也不算高了。具体哪个楼盘的话我们可以私信，感谢您。

房子其实就是房子 不应该跟上学牵扯起来
多说两句
国家政策现在是划片区入学，今年取消了好几个小区的学位资格 比如：江东花城的明通小学、月牙塘的师专附小等，以前可以 现在都不能保住买了房子就能上学。即便这两个小区现在与学校脱钩了，房价也没有什么变化。有没有偶然低价的房子？肯定有 但是不能以偏概全。看见一套房子跌价了，就整个小区跌价了、就市场不行了、泡沫开始炸了，房地产市场完蛋了。

至于上中学，初中的政策跟小学一样，都是就近入学。高中还是要看学籍，学分的。

我媳妇就是做教育的，了解的多一点。政府在筹划普高分流，一贯制教学，在可预见的未来，学校会跟房子切割开来。
房子就是房子，学校就是学校，未来学校更大程度上会与户口更紧密的挂扣。
这是我的认知：受限于眼界、阅历、高度。说的不对 您也就看了一乐 嘲讽我两句 也别来杠我 但是欢迎对我指正、教育。（毕竟这玩意也不是我的专业，我只是个卖房子的。 分析房地产市场、教育结构，是专家、教授、院士、人大的事情。）

有好几个朋友私信我租房和买房的事情 我就这里简单的说一下我的看法

单纯说说我自己的想法 说的不对您也莫怪
租房
1.年纪还小 二十多岁 租个房子太正常了

2. 三十多岁 这个时候还在租房子得话 ，房子不仅仅只是一个住的事情了，还包含很多问题，比如说结婚看不看房子？能接受的话当然好 当我没说就行

3. 年轻的时候还好，但是很多业主不愿意租房子给年纪大的人，其实原因也很简单：年纪大了，各种各样的身体疾病，担心万一在房子里出了什么事情，或者过世在自己的房子里，我也见过很多 业主把年纪大的租客，找个原因：比如卖房、要自己住了等为由赶出去。 五六十岁可能还好，现在条件好 也不怎么看得出来。但是六七十岁想要租到一套称心如意的房子，还是很难很难的。

4.比如疫情 居委会 或者物业，只会通知业主做核酸。 打疫苗之类，也就是基本有点什么福利，也只会联系业主，很少会联系租客，往往也没有租客联系方式。

买房
1.最起码房子是个资产 传承给下一代 再说难听点 养儿不一定防老 房子最起码能换成钱 还能去养老院

2.最起码自己的房子 不用听房东絮絮叨叨的说 这里不对 那里坏了之类 有些业主一个月一次来检查房子

以上仅仅 仅仅，只是我自己的看法 感谢。

有些私信问我云南其他城市的房价、是否宜居，这两天忙 不能统一回复 我就在就这里统一回复以下类似的问题。

实话实说：来云南八年了 只在昆明、普洱住过，也只对昆明熟悉，其他地方不熟悉也就不评价不乱讲。

唯一还算了解一点的：就是河口 4000左右房价，也比较适合居住，房价也不高 边陲的小城市。至于问丽江的、大理的、版纳的，不熟悉就不评价了 感谢。

还有问故事是否讲完的，非得说是故事的话，那就算故事吧。故事也讲完了，没有过多的倾诉欲望了。

后面更多的就是发发一些昆明各个片区的介绍、项目的介绍，不关注的也没关系，以及抽空回复一些关于各种问题询问的信息，我知道的会知无不言的。

刚回到公司，买的东西被小伙伴吃完了，还害得我找半天。明明放在桌上，就不见了。 然后就想起好几年之前的事情，跟各位分享一下。

差不多是在18年前后的时候，有一天在门店安排工作，门店进来一位女士，带着一个小女孩和一位阿姨，阿姨是这位女士的妈妈，小女孩是她的女儿。

进来门店 业务员接待了，客户说是河北过来旅游的。
听到河北 我就上前与客户做了交流 （我是在河北出生的，后面陆陆续续回去过河北馆陶几次）
阿姨觉得昆明这儿的空气非常好，本来只是过来玩玩，然后就非常喜欢这里，天也是蓝的，跟河北的天不一样。（她妈妈有肺癌，医生建议出去旅旅游 开心一点） 很喜欢这儿的环境，就想了解一下这里的房价，看能否在这儿定居，了解完之后带着去看了几套房子，选了一套小面积的二手房。

每年还是会回去河北住一段时间，大部分时间还是在昆明生活。

（所以喜欢蓝天 白天 高空气质量，厌烦了雾霾 高温 低温的，这座城市还是一个不错的选择。）

客户买完房子，就回去了一趟河北，给我寄了各种特产 酒枣之类的 。 因为也好久没吃了 我就等啊等、等啊等，告诉我单已经发了，我就一直没看见 ，晚上的时候我回到门店里就问我的业务员有没有我的快递，客户寄给我的 。我的小伙伴嘴里鼓鼓囊囊的吃着枣子 告诉我：没看见啊，不知道，没注意。

转头看见柜子上放得快递盒，里面已经空了。。。。
（给我留了一点点，真的就是一点点。）

河北的小伙伴，哪里能买到正儿八经的酒枣 麻烦告知一下 感谢

刚去了一趟昆明西北新城片区的万科城 近期价格精装1.3万-1.5万单价 感兴趣的朋友可以了解一下 地铁站在旁边还带着学校 还不错

昆明市下辖的行政区域：五华区 盘龙区 西山区 官渡区 呈贡区 晋宁区 东川区 安宁市（县级市）富民县 禄劝县 宜良县 石林县 嵩明县 寻甸县

传统意义上的主城区就是四区：官渡 西山 五华 盘龙

简单画了个区位划分的图 大体上是对的 细节方面可能不准确

简单画了张昆明的环线分布图

一环：环城西路--环城南路--环城北路---环城东路



一环内也就是市中心 多为老小区 以及少量新房和公寓
一环内老小区的价格：均价2-3万不等 也会有更低或者更高的 这里不做讨论
一环内公寓的价格：华润悦府 12000-16000/平米
一环内住宅的价格：隆盛府 1.8万-2万/平米 春城玖号 2万-2.2万/平米

二环内：二环南路---二环东路---二环北路---二环西路



二环内的二手的价格：1.4-1.8万均价，也会有更低的。这里不过多讨论 住宅项目多余一环内少于三环 可选择性也多于一环内
二环内公寓的价格：海伦堡中央广场 6000-8000
二环内住宅的价格：碧桂园龙腾世家1.5万-1.7万；融创春城书院2.7万；融创人名路1979 1.7万均价；金泰国际名门 1.7万均价 （二环内的价格基本都在1.7万左右）

三环路线：北三环---东三环 ---广福路---草海隧道---西三环（因为没有南三环）



三环内二手的价格：1.3-1.5万 也会有更低的 一手房基本都集中在这个片区 且价格与二环内没有太大的差距
三环内公寓的价格：和悦名著8000-9000；融创海豚湾8000 基本都集中在这个价位
三环内住宅的价格：万科城1.35万-1.5万 ；保利城1.35万-1.5万；融创文旅城1.2万-1.4万；大华公园天下1.2万-1.4万。 无论一手二手的价格基本也都集中在这个价格区间，根据自己的需求，再匹配个合适的，价格都差不多。

绕城快速路：北绕城高速---东绕城高速---南绕城高速---西绕城高速 其实就是一条路“昆明绕城高速”


绕城高速-三环的价格
二手价格：1万-1.5万 当然 依然是有更高的 更低的（很难找了）
一手公寓：这个片区的公寓反而相对前几个片区很少 可选择性也很好 价格基本在6000-8000
一手住宅：雅居乐锦麟峰荟1.35万-1.5万；江东铂悦湾9500-1.1万；青年说1.1万-1.2万； 源清轩景1.1-1.2万等 楼盘很多 我只是举几个有代表性的例子，这个片区的价格基本集中在1.3万左右这样的价位。

绕城高速再往外，就出了主城区范畴了。下面说说其他主城区以外的片区 先说说呈贡

呈贡最有名的就是鲜花了，亚洲最大的鲜花交易市场。



2011年的时候撤县设区，成立了呈贡区。
2012年的时候昆明市政府也搬迁到呈贡，紧接着就开通了呈贡的地铁。
2015年左右的时候（就是我刚到昆明的时候）呈贡的房价在3000/平米左右，19年前后就已经8000多了，现在呈贡的整体房价在1.2万左右的均价，呈贡也分为老城区和新城区。

目前呈贡的二手房均价：1万-1.3万
呈贡有自己单独的房管局，不与市区的房管局一起办公，呈贡的二手房过户去呈贡房管局、市区的二手房去昆明市房管局。
一手公寓的价格：七彩云南第一城5000左右；融创孔雀镇4000左右；绿地东海岸6000。
一手住宅的价格：光明璟辰8000； 广电壹号院1.1万左右 ；中通世纪1.4万； 漫城都荟1.5万-1.6万（老城区基本都在1万左右、新城区1.4万左右。）

太平：是昆明下辖安宁市（县级市）的一个街道（镇），距离昆明的距离差不多20公里左右。从昆明驾车去到太平，需要交过路费 ETC8毛、现金1块。开车差不多30分钟左右。


前面红圈就是太平的位置，后面红圈是安宁市区的位置。
太平 的二手房均价：6000-8000 基本都在7000左右
太平的一手公寓： 汇成中心4000-5000
太平的一手住宅: 海悦西山5000左右；天誉城6000左右。整体而言：整个片区的价格就是在6000左右，极端情况下也有4000能买到的房子 。
太平有很多项目都是首付3-5万就能买的下来了

晋宁： 2016年的时候撤县设区，成为了晋宁区。（郑和就是晋宁人 对 就是明代航海那个）
晋宁距离主城区60公里左右，开车需要一小时。但是片区离滇池非常近，所以也兴建了很多了别墅、洋房。




晋宁的二手过户均价：9500-10500左右 整体而言在一万左右
晋宁一手公寓的价格：暂是没有卖的公寓 价格在7000左右
晋宁一手住宅的价格：古滇未来城 6000-8000 七彩云南古滇名城8000-10000 洋房在1.4万